Opciones reales cuando no puedes pagar la hipoteca
Has perdido el empleo, has tenido una emergencia médica o simplemente tus ingresos han bajado. No puedes pagar la hipoteca este mes. Qué haces?
Lo peor que puedes hacer es no hacer nada. Ignorar el problema solo lo empeora. Tienes opciones, pero debes actuar rápido.
Cuándo actúa el banco (plazos legales)
Antes de entrar en pánico, entiende los plazos:
1 cuota impagada:
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El banco te contacta
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NO pueden ejecutar la hipoteca todavía
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Tienes tiempo para negociar 3 cuotas impagadas (o 3% del capital en primeros 5 años):
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El banco PUEDE iniciar ejecución hipotecaria
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Aún así, muchos bancos prefieren negociar 12+ cuotas impagadas:
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El banco casi seguro iniciará ejecución
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Proceso judicial de desahucio Importante: Entre que el banco inicia la ejecución y pierdes la casa pasan meses (a veces años). Durante ese tiempo puedes negociar.
Opción 1: Carencia temporal
Qué es: Dejas de pagar el capital durante unos meses, solo pagas intereses.
Ventaja: Tu cuota baja mucho temporalmente
Ejemplo:
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Cuota normal: 800€ (500€ capital + 300€ intereses)
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Cuota con carencia: 300€ (solo intereses) Inconvenientes:
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Alargas el plazo de la hipoteca
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Pagarás más intereses totales
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Es temporal (6-12 meses normalmente) Cuándo sirve: Si tienes una crisis temporal (paro durante unos meses, baja médica corta).
Opción 2: Ampliar el plazo de la hipoteca
Qué es: En vez de 20 años, pagas en 30 años.
Ventaja: Cuota mensual más baja de forma permanente
Ejemplo:
- Hipoteca: 150.000€ pendientes, 3,5%
- Cuota a 15 años: 1.072€/mes
- Cuota a 25 años: 750€/mes
- Reducción: 322€/mes Inconveniente: Pagarás muchos más intereses (decenas de miles de euros más)
Cuándo sirve: Si tus ingresos han bajado de forma permanente pero estable.
Opción 3: Cambiar a hipoteca variable (o a fija)
Si tienes fija y está cara:
Quizás puedes cambiar a variable si el Euríbor está bajo. Tu cuota bajaría.
Si tienes variable y ha subido mucho:
Quizás puedes cambiar a fija más baja mediante subrogación.
Ventaja: Reduces cuota mensual
Inconveniente: Tiene costes de cambio (aunque limitados por ley)
Opción 4: Reunificación de deudas
Qué es: Si tienes hipoteca + préstamos personales + tarjetas, juntas todo en una sola cuota.
Ventaja: Una cuota única más baja que la suma de todas
Cómo funciona:
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Amplías tu hipoteca para incluir las otras deudas
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Cancelas préstamos y tarjetas
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Pagas solo la hipoteca ampliada Ejemplo:
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Hipoteca: 800€/mes
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Préstamo coche: 300€/mes
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Tarjeta: 150€/mes
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Total actual: 1.250€/mes Después de reunificar:
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Cuota única: 900€/mes
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Ahorro: 350€/mes Inconveniente: Alargas las deudas a 20-30 años, pagarás más intereses totales
Cuándo sirve: Si tienes múltiples deudas caras y necesitas liquidez mensual.
Opción 5: Vender la vivienda
Si la deuda es menor que el valor:
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Vendes la casa
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Pagas la hipoteca
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Te quedas con la diferencia
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Evitas el impago y la ejecución Si la deuda es mayor que el valor (deuda superior al valor de mercado):
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Vendes la casa
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Negocias con el banco que acepte menos dinero
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Esto se llama "dación en pago" Dación en pago:
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Entregas la casa al banco
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El banco cancela la deuda (total o parcialmente)
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No es automático: El banco debe aceptarlo
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Muchos bancos lo aceptan para evitar costes judiciales
Opción 6: Alquilar la vivienda (y tú alquilar más barato)
Estrategia:
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Alquilas tu vivienda por 1.000€/mes
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Tú te mudas a un alquiler de 600€/mes
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Usas los 1.000€ para pagar la hipoteca
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Te ahorras 400€/mes Ventajas:
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Sigues siendo propietario
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No pierdes la vivienda
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El alquiler cubre (parte de) la hipoteca Inconvenientes:
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Tienes que mudarte
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Asumes responsabilidades de casero
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Si el inquilino no paga, sigues debiendo la hipoteca
Opción 7: Ayudas públicas
Código de Buenas Prácticas:
Si cumples requisitos (ingresos bajos, situación de vulnerabilidad), puedes solicitar:
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Carencia hasta 5 años
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Reducción del tipo de interés
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Ampliación del plazo hasta 40 años
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Dación en pago como último recurso Requisitos (resumen, hay más detalles):
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Familia con ingresos < 3 veces IPREM
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Cuota hipoteca > 50% de ingresos netos
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Todos los miembros en paro o situación similar Consulta los requisitos completos en tu Comunidad Autónoma.
Qué NO hacer
❌ Ignorar el problema
Contacta al banco inmediatamente. Cuanto antes, más opciones tienes.
❌ Pedir préstamos rápidos para pagar la hipoteca
Los préstamos rápidos tienen intereses altísimos (20-30%). Solo empeoras el problema.
❌ Dejar de pagar sin avisar
Avisa al banco, explica tu situación, negocia. Los bancos prefieren cobrar menos que ejecutar.
❌ Firmar acuerdos sin leerlos
Algunos bancos ofrecen "soluciones" que en realidad te perjudican. Lee todo o consulta con un experto.
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