¿Qué tipo de hipoteca me conviene más: fija o variable?

Depende de tu perfil y tolerancia al riesgo. La hipoteca fija es ideal si prefieres estabilidad y cuotas predecibles, especialmente si los tipos están bajos. La variable puede ser mejor si esperas que los tipos bajen o tienes capacidad para asumir subidas. Para 2025, con el Euríbor estabilizado, muchos expertos recomiendan mixtas (fijos los primeros 10-15 años).

¿Puedo cambiar de hipoteca variable a fija?

Sí, tienes dos opciones: novación (modificar tu hipoteca actual con tu banco) o subrogación (cambiar a otro banco). La subrogación suele ofrecer mejores condiciones. Los bancos pagan los gastos notariales desde 2019, así que el proceso no te costará prácticamente nada.

¿Qué es el diferencial en una hipoteca?

El diferencial es el porcentaje que el banco añade al índice de referencia (Euríbor) en hipotecas variables. Por ejemplo: Euríbor + 0.99%. Cuanto menor sea el diferencial, menor será tu cuota. Un buen diferencial en 2025 está entre 0.60% y 1.20%, dependiendo de tus productos vinculados.

Cambio de Hipoteca Variable a Fija en 2025: Guía Completa

oct29

📌 Resumen en 30 segundos

¿Tienes hipoteca variable y te preocupan las subidas del Euríbor? En noviembre 2025 la situación es:

Euríbor actual: 2,2-2,5% (bajando desde máximos de 4% en 2023)
TIN fijo medio: 2,5-3,2% (muy competitivo)
TIN variable medio: Euríbor + 0,8-1,2% = 3,0-3,7%
Costes de cambio: 0-800€ según opción elegida

Veredicto rápido: Si tu diferencial es alto (>1%) y buscas tranquilidad, el cambio a fija puede ahorrarte dinero Y estrés. Si tu diferencial es bajo (<0,8%) y toleras variación, mantener variable puede ser mejor.

Introducción: Por qué esto es trending en 2025

Entre 2016 y 2021, las hipotecas variables eran la opción obvia. El Euríbor estaba negativo (-0,5%) y las cuotas bajísimas. Pero en 2022-2023, el shock:

El Euríbor pasó de -0,5% a +4% en solo 18 meses
Cuotas se duplicaron: de 600€ a 1.200€/mes en algunos casos
Miles de familias con problemas para pagar

¿Resultado? Pánico generalizado. Todo el mundo quería cambiar a fija.

Ahora en noviembre 2025: El Euríbor ha bajado a 2,2-2,5% y sigue descendiendo. ¿Sigue teniendo sentido cambiar a fija? Depende de tu caso.

Por qué leer esta guía completa

En 2025, la decisión NO es tan obvia como en 2022. Necesitas:

✅ Entender la situación actual del Euríbor y previsiones ✅ Comparar fija vs variable con números reales ✅ Conocer los costes exactos de cada opción de cambio ✅ Ver casos prácticos similares al tuyo ✅ Tener una fórmula clara para calcular si te conviene

Esta guía te da todo eso, con datos actualizados a noviembre 2025.

📊 Situación Euríbor 2025: Histórico y Proyección

Evolución Histórica del Euríbor (últimos 5 años)

Periodo	Euríbor 12 meses	Tendencia	Impacto en Cuota*
2020	-0,48%	⬇️ Mínimo histórico	620€/mes
2021	-0,50%	⬇️ Estable bajo	615€/mes
2022	+2,50%	⬆️⬆️ Subida brutal	920€/mes
2023	+4,00%	⬆️⬆️ Máximo reciente	1.150€/mes
2024	+3,20%	⬇️ Bajando	1.020€/mes
Nov 2025	+2,40%	⬇️ Normalizándose	890€/mes

*Hipoteca 180.000€, 25 años, diferencial +0,99%

💡 Dato clave: En solo 2 años (2021-2023), la cuota casi se duplicó para quien tenía variable. De ahí el pánico.

Previsiones 2025-2027

Fecha	Previsión Euríbor	Fuente	Certeza
Dic 2025	2,2-2,3%	BCE, analistas	Alta ✅
Jun 2026	2,0-2,2%	Analistas mercado	Media ⚠️
Dic 2026	1,8-2,0%	Previsiones BCE	Media ⚠️
2027	1,5-2,0%	Consenso mercado	Baja ❓

Consenso de expertos (noviembre 2025):

✅ El Euríbor seguirá bajando gradualmente
✅ Estabilización esperada en torno al 2-2,5% a medio plazo
⚠️ Posibles repuntes temporales si vuelve inflación
⚠️ Incertidumbre geopolítica puede cambiar escenario

⚠️ Importante: Las previsiones NO son garantías. El Euríbor puede cambiar rápido por factores externos (crisis, guerra, inflación).

🔍 Variable vs Fija: Comparativa Completa 2025

Tabla Comparativa Exhaustiva

Aspecto	Hipoteca Variable	Hipoteca Fija
TIN actual	Euríbor (2,4%) + 0,8-1,2% = 3,2-3,6%	2,5-3,2% fijo toda la vida
Cuota inicial (180k, 25 años)	880-920€/mes	900-950€/mes
Cuota en 5 años	❓ Depende Euríbor (700-1.100€)	✅ Igual: 900-950€/mes
Cuota en 10 años	❓ Depende Euríbor (700-1.100€)	✅ Igual: 900-950€/mes
Previsibilidad	❌ Baja	✅ Total
Riesgo subidas	⚠️ Alto (si Euríbor sube a 4%: +250€/mes)	✅ Cero
Riesgo bajadas	✅ Aprovechas (si Euríbor baja a 1%: -150€/mes)	❌ Pierdes oportunidad
Comisión amortización	0-0,25%	1,5-2% (primeros 10 años)
Comisión cancelación	0% (después 5 años)	0% (después 10 años)
---------------	---------------	---------------
Coste total 25 años	225.000-295.000€ (depende evolución)	270.000-285.000€
Flexibilidad	✅ Alta (puedes amortizar gratis)	⚠️ Media (amortizar cuesta)
Tranquilidad	❌ Baja (estrés revisiones)	✅ Total

¿Quién debería elegir cada opción?

✅ Elige FIJA si:

Priorizas estabilidad sobre ahorro potencial
Tu presupuesto es ajustado y no puedes permitirte subidas
Te causa estrés no saber cuánto pagarás
Crees que el Euríbor subirá a medio plazo (>3%)
Tienes ingresos fijos pero limitados
Quedan más de 15 años de hipoteca

✅ Elige VARIABLE si:

Puedes tolerar variaciones de 200-300€/mes
Tienes colchón financiero (6+ meses de gastos)
Crees que el Euríbor se mantendrá bajo (<2,5%)
Tu diferencial es bajo (<0,85%)
Quieres flexibilidad para amortizar sin comisiones
Quedan menos de 10 años de hipoteca

📋 Cuándo Conviene Cambiar: Tabla de Escenarios

Análisis por Situación Personal

Tu Situación	Euríbor Actual	Diferencial	TIN Total Actual	Tipo Fijo Disponible	¿Conviene Cambiar?	Ahorro Estimado
Caso 1	2,4%	+1,5%	3,9%	2,9% fijo	✅ SÍ	150€/mes = 45.000€ en 25 años
Caso 2	2,4%	+1,2%	3,6%	2,9% fijo	✅ PROBABLEMENTE	75€/mes = 22.500€ en 25 años
Caso 3	2,4%	+1,0%	3,4%	2,9% fijo	⚠️ DUDOSO	50€/mes = 15.000€ en 25 años
Caso 4	2,4%	+0,85%	3,25%	2,9% fijo	⚠️ PROBABLEMENTE NO	Pierdes 40€/mes si Euríbor baja
Caso 5	2,4%	+0,70%	3,1%	2,9% fijo	❌ NO	Pierdes flexibilidad sin beneficio

Regla General Simplificada

💡 Fórmula rápida:

Conviene cambiar a fija si:
(Euríbor actual + Tu diferencial) - Tipo fijo disponible > 0,5%
Ejemplo:

Variable: 2,4% + 1,3% = 3,7%

Fija: 2,9%

Diferencia: 3,7%

2,9% = 0,8% > 0,5% → SÍ conviene

Factores Adicionales a Considerar

✅ Cambia a fija si además:

Tu cuota actual es >35% de tus ingresos
Tienes miedo constante a revisiones
Planeas estar en la vivienda muchos años
No tienes margen para subidas de cuota

❌ NO cambies a fija si además:

Tu diferencial es muy bajo (<0,85%)
Tienes colchón financiero amplio
Planeas vender/amortizar en <5 años
El Euríbor ya está bajando rápido

Opciones para Cambiar: Comparativa Completa

Tabla Comparativa de las 3 Opciones

Aspecto	Novación (Mismo Banco)	Subrogación (Otro Banco)	Nueva Hipoteca
Qué es	Cambias condiciones con tu banco actual	Cambias tu hipoteca a otro banco	Cancelas y contratas una nueva
Coste	0-500€	1.000-2.000€	2.500-5.000€
Tiempo	2-4 semanas	1-2 meses	2-3 meses
Notaría	✅ Sí (~300€)	✅ Sí (~600€)	✅ Sí (~1.200€)
Registro	✅ Sí (~200€)	✅ Sí (~400€)	✅ Sí (~800€)
Tasación	❌ No suele necesitarse	⚠️ A veces (~350€)	✅ Sí (~400€)
Gestoría	Opcional (~150€)	Recomendable (~300€)	Obligatoria (~500€)
Comisión banco	0-250€ (algunos bancos)	0€ (nuevo banco paga)	N/A
Cambio diferencial	❌ Difícil (mismo banco)	✅ SÍ (aprovecha competencia)	✅ SÍ (banco nuevo)
---------------	---------------	---------------	---------------
Cambio vinculaciones	⚠️ Difícil	✅ Puedes negociar	✅ Puedes negociar
Cuándo elegirla	Tu banco ofrece buenas condiciones	Quieres mejorar diferencial Y tipo	Quieres empezar de cero
Ventaja principal	💰 Más barato y rápido	💰 Mejoras TODO (tipo + diferencial)	🆕 Condiciones totalmente nuevas
Desventaja principal	⚠️ No mejoras diferencial	⏳ Más lento y trámites	💸 Más caro y complicado

Detalle de Cada Opción

Opción 1: Novación (Cambio con Tu Banco)

Cómo funciona:

Pides a tu banco cambiar de variable a fija
Banco te hace oferta vinculante
Firmas en notaría modificación de escritura
Nuevo tipo se aplica desde siguiente mes

Costes típicos:

Notaría: 200-400€
Registro: 150-300€
Comisión banco: 0-250€ (muchos bancos gratis)
Gestoría (opcional): 100-200€
TOTAL: 450-1.150€

Ventajas: ✅ Más rápido (2-4 semanas) ✅ Menos trámites ✅ Conoces al banco ✅ A veces sin comisión

Desventajas: ❌ NO mejoras diferencial (sigue igual) ❌ Banco sabe que no te vas → menos agresivo con oferta ❌ Puede que te pidan más vinculaciones

Cuándo elegirla:

Tu diferencial ya es bajo (<1%)
Solo quieres estabilidad (fija) pero no mejorar condiciones
No quieres complicarte

Opción 2: Subrogación (Cambio a Otro Banco)

Cómo funciona:

Solicitas ofertas en otros bancos
Banco nuevo te hace oferta vinculante
Comunicas a tu banco actual (tienen 15 días para igualar oferta)
Si no igualan → subrogas hipoteca a nuevo banco
Firmas en notaría

Costes típicos:

Notaría: 500-800€
Registro: 300-600€
Tasación: 0-400€ (a veces banco nuevo paga)
Gestoría: 200-400€
Comisión banco actual: 0€ (ilegal cobrarla)
TOTAL: 1.000-2.200€

¿Quién paga?

Normalmente el banco nuevo paga notaría + registro para captarte
Tú solo pagas gestoría y tasación (si aplica)
Coste real para ti: 200-800€

Ventajas: ✅ Mejoras tipo fijo Y diferencial ✅ Banco nuevo suele pagar gastos ✅ Puedes negociar nuevas vinculaciones ✅ Competencia entre bancos juega a tu favor

Desventajas: ❌ Más lento (1-2 meses) ❌ Más papeleo ❌ Cambiar domiciliaciones

Cuándo elegirla:

Tu diferencial es alto (>1%)
Quieres mejorar TODO (tipo + diferencial)
No te importa cambiar de banco

Opción 3: Nueva Hipoteca (Cancelar y Contratar)

Cómo funciona:

Contratas hipoteca nueva con banco nuevo
Cancelas hipoteca antigua
Firmas escritura nueva

Costes típicos:

Cancelación hipoteca antigua: 0€ (no hay comisión si >5 años)
Notaría nueva: 800-1.500€
Registro: 600-1.000€
Tasación: 350-450€
Gestoría: 400-600€
AJD (impuesto): 0,5-1,5% capital → 1.000-2.700€ (hipoteca 180k)
TOTAL: 3.150-6.250€

Ventajas: ✅ Condiciones totalmente nuevas ✅ Puedes aumentar capital (si necesitas liquidez) ✅ Puedes cambiar plazo

Desventajas: ❌ MUY caro (por AJD) ❌ Mucho más lento (2-3 meses) ❌ Muchísimo papeleo

Cuándo elegirla:

Casi NUNCA (solo casos muy específicos)
Si necesitas ampliar capital de la hipoteca
Si quieres cambiar plazo radicalmente

🏦 Top 5 Bancos para Cambio a Fija (Noviembre 2025)

Comparativa Completa

Banco	TIN Fijo	Vinculaciones	Comisión Novación	Comisión Subrogación	Diferencial Variable	Destacado
Santander	2,50%	Nómina + Seguros + Recibos	300€	Asumen ellos gastos	E+0,89%	🏆 Mejor TIN fijo
BBVA	2,65%	Nómina + Seguros	0€	Asumen ellos gastos	E+0,69%	✅ Sin comisión novación
CaixaBank	2,75%	Nómina + Seguros + Pensiones	0€	Asumen ellos gastos	E+0,75%	✅ Sin comisión novación
Bankinter	2,85%	Solo nómina	300€	Asumen ellos gastos	E+0,59%	💼 Menos vinculación
ING	2,95%	Nómina + 2 recibos	0€	Asumen ellos gastos	E+0,99%	🌐 Banco online, ágil

Datos actualizados: Noviembre 2025 | TIN fijo para hipoteca 180.000€, 25 años

Análisis Detallado por Banco

🏆 Santander: Mejor TIN Fijo (2,50%)

TIN fijo: 2,50% (toda la vida del préstamo) Cuota mensual: 808€ (hipoteca 180k, 25 años)

Vinculaciones obligatorias:

✅ Nómina domiciliada (>600€/mes)
✅ Seguro hogar (~200€/año)
✅ Seguro vida (~180€/año)
✅ 3 recibos domiciliados

Costes cambio:

Novación: 300€
Subrogación desde otro banco: 0€ (Santander paga gastos)

Ventajas:

TIN fijo más bajo del mercado
Cuota predecible y baja

Desventajas:

Alta vinculación
Comisión amortización fija: 2%

✅ BBVA: Sin Comisión Novación (2,65%)

TIN fijo: 2,65% Cuota mensual: 820€ (hipoteca 180k, 25 años)

Vinculaciones:

✅ Nómina domiciliada
✅ Seguro hogar (~220€/año)
✅ Seguro vida (~200€/año)

Costes cambio:

Novación: 0€ (gratis)
Subrogación: 0€ (BBVA paga gastos)

Ventajas:

Novación sin coste
App muy buena
Red oficinas amplia

Desventajas:

TIN ligeramente superior a Santander

✅ CaixaBank: Sin Comisión + Atención Personal (2,75%)

TIN fijo: 2,75% Cuota mensual: 831€ (hipoteca 180k, 25 años)

Vinculaciones:

✅ Nómina domiciliada
✅ Seguros hogar + vida (~450€/año total)
✅ Plan de pensiones (100€/mes mínimo)

Costes cambio:

Novación: 0€
Subrogación: 0€ (CaixaBank paga gastos)

Ventajas:

Atención personalizada en oficinas
Gestor dedicado
Novación sin coste

Desventajas:

Vinculación plan pensiones (bloquea dinero)

💼 Bankinter: Menos Vinculación (2,85%)

TIN fijo: 2,85% Cuota mensual: 844€ (hipoteca 180k, 25 años)

Vinculaciones:

✅ Nómina domiciliada (solo esto)

Costes cambio:

Novación: 300€
Subrogación: 0€ (Bankinter paga gastos)

Ventajas:

Vinculación mínima (solo nómina)
Proceso online ágil
Buen servicio digital

Desventajas:

TIN algo superior
Comisión novación 300€

🌐 ING: Banco Online, Ágil (2,95%)

TIN fijo: 2,95% Cuota mensual: 856€ (hipoteca 180k, 25 años)

Vinculaciones:

✅ Nómina domiciliada
✅ 2 recibos domiciliados

Costes cambio:

Novación: 0€
Subrogación: 0€ (ING paga gastos)

Ventajas:

Banco online (todo digital)
Proceso muy rápido (3 semanas)
Sin comisiones ocultas
Comisión amortización fija: 0% (mejor que todos)

Desventajas:

TIN algo superior
Sin oficinas físicas

💰 Desglose Completo de Costes

Costes según Opción Elegida

Novación con Tu Banco

Concepto	Coste	Negociable	Quién Paga
Notaría	250-450€	⚠️ Poco	Tú
Registro Propiedad	150-300€	❌ No	Tú
Gestoría	100-200€	✅ Sí	Tú (opcional)
Comisión banco	0-300€	✅ Sí	Tú
TOTAL	500-1.250€	-	Tú

Consejo: Muchos bancos eliminan su comisión si te quedas con ellos. Negocia.

Subrogación a Otro Banco

Concepto	Coste	Negociable	Quién Paga
Notaría	500-800€	⚠️ Poco	Banco nuevo
Registro Propiedad	300-600€	❌ No	Banco nuevo
Tasación	300-450€	❌ No	Tú o Banco nuevo
Gestoría	250-400€	✅ Sí	Tú
TOTAL	1.350-2.250€	-

| | Tu coste real | 250-850€ | - | Tú (solo gestoría + tasación a veces) | |---|---|---|---|

Lo mejor de subrogar: El banco nuevo suele pagar la mayoría de gastos para captarte.

Nueva Hipoteca (NO Recomendado)

Concepto	Coste	Negociable	Quién Paga
Cancelación antigua	0€	-

| | Notaría nueva | 900-1.500€ | ⚠️ Poco | Tú | |---------------|---------------|---------------|---------------| | Registro | 600-1.000€ | ❌ No | Tú | | Tasación | 350-450€ | ❌ No | Tú | | Gestoría | 400-600€ | ✅ Sí | Tú | | AJD (impuesto) | 900-2.700€ | ❌ No | Tú | | TOTAL | 3.150-6.250€ | - | Tú |

Por qué NO: El AJD (impuesto) te mata. Solo tiene sentido si necesitas ampliar capital.

Comparativa Visual de Costes

NOVACIÓN:     [████] 500-1.250€
SUBROGACIÓN:  [████████] 250-850€ (resto paga banco nuevo)
NUEVA:        [████████████████████] 3.150-6.250€

Ganador: Subrogación (mejor relación coste/beneficio)

💼 3 Ejemplos Prácticos con Cálculos Reales

Ejemplo 1: Clara, 38 años, Madrid - Diferencial Alto

Situación actual:

Hipoteca variable: 190.000€ pendientes
Plazo restante: 22 años
Euríbor: 2,4%
Diferencial: +1,40% (alto)
TIN actual: 3,80%
Cuota actual: 985€/mes
Ingresos: 3.200€/mes
Ratio endeudamiento: 30,8%

Opción: Cambio a fija por subrogación

Nueva hipoteca fija:

Banco: Santander
TIN fijo: 2,50%
Nueva cuota: 858€/mes
Ahorro mensual: 127€/mes
Ahorro anual: 1.524€/año

Costes del cambio:

Gestoría: 300€
Tasación: 0€ (Santander paga)
Notaría: 0€ (Santander paga)
Registro: 0€ (Santander paga)
TOTAL: 300€

Análisis:

Inversión: 300€
Recuperación: 300€ / 127€ = 2,4 meses
Ahorro 22 años: 127€ × 264 meses = 33.528€

Decisión: ✅ SÍ, cambiar urgentemente

Clara ahorra más de 30.000€ en lo que le queda de hipoteca. Y además, gana tranquilidad (cuota fija).

Ejemplo 2: Marcos y Lucía, 35 años, Valencia - Diferencial Medio

Situación actual:

Hipoteca variable: 165.000€ pendientes
Plazo restante: 28 años
Euríbor: 2,4%
Diferencial: +1,05%
TIN actual: 3,45%
Cuota actual: 820€/mes
Ingresos: 4.100€/mes (ambos)
Ratio endeudamiento: 20%

Opción A: Cambio a fija por novación (su banco)

TIN fijo: 2,85%
Nueva cuota: 781€/mes
Ahorro: 39€/mes = 468€/año
Coste: 650€ (notaría + registro)
Recuperación: 16,7 meses

Opción B: Cambio a fija por subrogación (BBVA)

TIN fijo: 2,65%
Nueva cuota: 762€/mes
Ahorro: 58€/mes = 696€/año
Coste: 300€ (solo gestoría, BBVA paga resto)
Recuperación: 5,2 meses

Análisis comparativo:

Opción	Ahorro Mensual	Coste Cambio	Recuperación	Ahorro 28 años
Novación	39€/mes	650€	16,7 meses	13.104€
Subrogación	58€/mes	300€	5,2 meses	19.488€
Diferencia	+19€/mes	-350€	-11,5 meses	+6.384€

Decisión: ✅ Subrogación a BBVA

Aunque la novación es válida, la subrogación aporta 6.000€ más de ahorro por solo 300€ de coste.

Ejemplo 3: Javier, 42 años, Barcelona - Diferencial Bajo

Situación actual:

Hipoteca variable: 145.000€ pendientes
Plazo restante: 18 años
Euríbor: 2,4%
Diferencial: +0,79% (bajo)
TIN actual: 3,19%
Cuota actual: 842€/mes
Ingresos: 3.800€/mes
Ratio endeudamiento: 22,2%

Opciones evaluadas:

Opción A: Cambio a fija (2,75%)

Nueva cuota: 827€/mes
Ahorro: 15€/mes
Coste: 800€
Recuperación: 53 meses (4,4 años)

Opción B: Mantener variable

Cuota actual: 842€/mes
Si Euríbor baja a 2% en 2026: Cuota 795€/mes (ahorro 47€/mes)
Si Euríbor sube a 3% en 2026: Cuota 903€/mes (pérdida 61€/mes)

Análisis de escenarios:

Escenario Euríbor	Cuota Variable	Cuota Fija	Ganador
Euríbor baja a 1,5%	767€	827€	Variable (-60€)
Euríbor baja a 2%	795€	827€	Variable (-32€)
Euríbor igual 2,4%	842€	827€	Fija (-15€)
Euríbor sube a 3%	903€	827€	Fija (-76€)
Euríbor sube a 3,5%	938€	827€	Fija (-111€)

Decisión: ⚠️ DUDOSO - Depende de perfil de riesgo

Si eres conservador: Cambia a fija. Pierdes poco y ganas tranquilidad. Si toleras riesgo: Mantén variable. Tu diferencial es excelente y Euríbor tiende a bajar.

Javier decidió mantener variable porque:

Su diferencial es muy bueno (+0,79%)
Tiene colchón financiero (puede soportar subidas)
Cree que Euríbor seguirá bajando
Le quedan "solo" 18 años (no 30)

📅 Proceso Paso a Paso: Timeline Visual

Novación con Tu Banco (2-4 semanas)

Semana	Paso	Tiempo	Qué haces
Semana 1	Solicitud	2-3 días	Contactas tu banco, pides condiciones para cambio a fija
Semana 1-2	Análisis banco	5-7 días	Banco analiza tu perfil y prepara oferta
Semana 2	Oferta vinculante	1 día	Recibes oferta por escrito (FEIN)
Semana 2-3	Revisión y firma	3-5 días	Revisas oferta, firmas aceptación
Semana 3	Firma notaría	1 día	Acudes a notaría para escritura modificación
Semana 3-4	Registro	5-7 días	Se inscribe cambio en Registro Propiedad
Semana 4	✅ Activo	-	Nueva cuota fija desde siguiente mes

Total: 20-30 días

Subrogación a Otro Banco (1-2 meses)

Semana	Paso	Tiempo	Qué haces
Semana 1	Solicitudes múltiples	3-5 días	Solicitas ofertas en 3-4 bancos
Semana 2	Ofertas vinculantes	5-7 días	Recibes ofertas de varios bancos
Semana 2	Elección banco	1 día	Eliges mejor oferta
Semana 3	Comunicación a banco actual	1 día	Notificas a tu banco que te vas
Semana 3-4	Contraoferta banco actual	15 días	Tu banco tiene 15 días para igualar oferta
Semana 5	Decisión final	1 día	Si tu banco no iguala → sigues con subrogación
Semana 5-6	Tasación	5-7 días	Tasador valora vivienda
Semana 6-7	Preparación documentación	7-10 días	Preparas toda la documentación
Semana 7	Firma notaría	1 día	Firmas nueva escritura
---------------	---------------	---------------	---------------
Semana 7-8	Registro	7-10 días	Inscripción en Registro Propiedad
Semana 8	✅ Activo	-	Nueva cuota fija desde siguiente mes

Total: 40-60 días

Documentación Necesaria (Checklist)

Documentos personales:

Documentos hipoteca actual:

Escritura hipoteca original
Último recibo pagado
Certificado deuda pendiente
FEIN original

Documentos vivienda:

Nota simple registro (últimos 30 días)
IBI último recibo
Certificado energético (si es obligatorio)
Seguro hogar actual

💡 Estrategias para Maximizar Ahorro

1. Negocia con tu banco ANTES de ir a otros

Por qué funciona: Tu banco no quiere perderte. Si ven que estás buscando otras opciones, mejorarán su oferta.

Cómo hacerlo:

Solicita ofertas en 2-3 bancos competidores
Obtén ofertas vinculantes por escrito
Lleva esas ofertas a tu banco
"Mirad, [Banco X] me ofrece 2,65% fijo. ¿Podéis igualarlo?"

Resultado: En el 60% de casos, tu banco mejora su primera oferta.

2. Tiempo la solicitud estratégicamente

Mejor momento para cambiar:

✅ Enero-Marzo: Bancos con objetivos de año nuevo, más agresivos ✅ Septiembre-Octubre: Segunda oleada de objetivos comerciales ✅ Cuando Euríbor está alto: Mayor diferencia con tipos fijos

❌ Peor momento:

Junio-Julio: Vacaciones, proceso más lento
Diciembre: Cierres de año, menos atención
Cuando Euríbor está muy bajo: Menos ventaja cambiar a fija

3. Compara el COSTE TOTAL, no solo la cuota

Error común: Solo mirar la cuota mensual.

Correcto: Calcular:

Coste Total = (Cuota × Meses restantes) + Comisiones + Seguros vinculados

Ejemplo:

Opción A: Cuota 820€, sin comisiones, seguro 200€/año

Total 20 años: (820 × 240) + (200 × 20) = 200.800€

Opción B: Cuota 800€, comisión cambio 800€, seguro 400€/año

Total 20 años: (800 × 240) + 800 + (400 × 20) = 200.800€

Resultado: Mismo coste total aunque cuota diferente.

4. Aprovecha para mejorar TODAS las condiciones

Cuando cambias hipoteca (especialmente por subrogación), negocia:

✅ Tipo de interés (fija más baja) ✅ Diferencial (si queda algo variable) ✅ Comisiones futuras (amortización, cancelación) ✅ Vinculaciones (menos productos obligatorios) ✅ Seguros (compara precios externos)

Ejemplo real:

Variable con diferencial +1,3% → Fija 2,7%
Comisión amortización 0,5% → 0%
Seguro vida 35€/mes → 22€/mes (externo)
Ahorro triple: tipo + comisión + seguro

5. No tengas miedo de subrogar

Miedo típico: "Cambiar de banco es un lío."

Realidad: Es más fácil de lo que crees:

El banco nuevo hace casi todo
Solo firmas papeles
Proceso 1-2 meses
Ahorro potencial: Miles de euros

Si ahorras >30€/mes, merece totalmente la pena el "lío".

6. Usa brokers hipotecarios

Qué es: Intermediarios que negocian con bancos en tu nombre.

Ventajas:

Acceso a condiciones que tú no ves
Negocian mejor (es su trabajo)
Te ahorran tiempo

Coste:

Gratis (cobran comisión del banco)
O ~300-500€ (pero ahorras más)

Cuándo usarlos: Si tu caso es complejo o no tienes tiempo.

7. Ojo con vinculaciones ocultas

Vinculación típica:

Nómina domiciliada
Seguro hogar
Seguro vida
Plan pensiones
Tarjetas

Coste anual vinculaciones: 500-1.200€/año

Compara:

¿Cuánto ahorras en TIN? (ej: 100€/mes)
¿Cuánto cuestan vinculaciones? (ej: 600€/año = 50€/mes)
Ahorro neto: 100€
50€ = 50€/mes real

Estrategia: Acepta solo vinculaciones baratas/útiles.

⚖️ Pros y Contras del Cambio

Tabla Completa de Ventajas y Desventajas

✅ PROS de Cambiar a Fija	❌ CONTRAS de Cambiar a Fija
Cuota fija predecible para siempre	Pierdes flexibilidad si Euríbor baja mucho
Eliminas riesgo de subidas del Euríbor	Comisión amortización alta (1,5-2%) primeros 10 años
Tranquilidad mental (no más estrés revisiones)	Coste del cambio (500-2.000€ según opción)
Planificación familiar más fácil	No aprovechas bajadas del Euríbor futuras
Protección contra crisis (si Euríbor dispara)	TIN fijo a veces superior a TIN variable actual
Ahorro potencial si tu diferencial es alto	Vinculaciones adicionales que algunos bancos piden
Mejoras diferencial (si subrogas)	Proceso de cambio (tiempo, trámites)
Puedes dormir tranquilo	Compromiso largo plazo (difícil volver a variable después)

¿Qué pesa más?

Cambia a fija si valoras:

😌 Tranquilidad > Ahorro máximo potencial
📊 Previsibilidad > Flexibilidad
🛡️ Protección > Especulación

Mantén variable si valoras:

💰 Máximo ahorro potencial > Previsibilidad
📈 Aprovechas bajadas Euríbor > Miedo a subidas
🔓 Flexibilidad (amortizar gratis) > Coste comisiones

🚨 Errores Comunes al Cambiar

Error 1: Cambiar por pánico sin calcular

Situación: El Euríbor sube a 4%, tu vecino cambió a fija, tú también sin analizar.

Problema:

Tu diferencial es bajo (+0,75%)
Tu TIN variable: 4,75%
TIN fija disponible: 3,2%
Sí merece, pero...
No comparaste bancos → aceptaste primera oferta con TIN 3,5%
Pagaste de más por no negociar

Lección: Calma. Compara al menos 3 bancos antes de decidir.

Error 2: Solo mirar la cuota mensual

Situación: Banco A ofrece cuota 50€ menor que Banco B.

Problema:

Banco A: Cuota 850€, pero vinculaciones cuestan 100€/mes
Banco B: Cuota 900€, vinculaciones 30€/mes
Coste real:
- Banco A: 850 + 100 = 950€/mes
- Banco B: 900 + 30 = 930€/mes

Lección: Calcula coste TOTAL (cuota + vinculaciones + comisiones).

Error 3: No leer la letra pequeña

Situación: Firmas cambio a fija sin revisar contrato completo.

Problemas típicos:

Comisión amortización 2,5% (por encima del 2% legal)
Vinculaciones "opcionales" que resultan obligatorias para mantener TIN
Seguros con el banco mucho más caros que externos

Lección: Lee TODO el contrato. Pide la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada).

Error 4: Quedarte con tu banco sin negociar

Situación: Tu banco te ofrece 3,2% fija. Aceptas sin rechistar.

Problema:

Otros bancos ofrecen 2,7% en subrogación
Tu banco sabe que no te vas → oferta mediocre
Pierdes 0,5% → 90€/mes → 27.000€ en 25 años

Lección: SIEMPRE solicita ofertas en otros bancos, aunque te quedes al final con el tuyo. Usas esas ofertas para negociar.

Error 5: Cambiar cuando te quedan pocos años

Situación: Te quedan 8 años de hipoteca, cambias a fija.

Problema:

Coste del cambio: 1.000€
Ahorro mensual: 40€
Recuperación: 25 meses (2 años)
Ahorro neto 8 años: 40€ × 96
1.000€ = 2.840€

¿Merece? Dudoso. Por 2.840€ en 8 años quizás no compensa el trámite.

Lección: Si quedan menos de 10 años, haz los cálculos muy bien. A veces no merece la pena.

Error 6: No considerar amortización anticipada

Situación: Cambias a fija. Al año tienes 20.000€ ahorrados y quieres amortizar.

Problema:

Comisión amortización fija: 2%
Coste: 400€
En variable habría sido: 0-50€

Lección: Si planeas amortizar pronto, valora si fija es la mejor opción o elige banco con comisión 0% (ING).

Error 7: Cambiar cuando Euríbor está bajando rápido

Situación: Noviembre 2025, Euríbor en 2,4% y bajando. Cambias a fija 2,9%.

Problema:

Junio 2026: Euríbor en 2%
Tu variable sería: 2% + 0,9% = 2,9% (igual que fija)
Diciembre 2026: Euríbor en 1,8%
Tu variable sería: 1,8% + 0,9% = 2,7% (más bajo que tu fija 2,9%)

Resultado: Pagando 50€/mes de más por haber cambiado en mal momento.

Lección: Si Euríbor está en tendencia clara de bajada, quizás espera unos meses antes de cambiar.

Cómo Calcular si Te Conviene: Fórmula y Calculadora

Fórmula Manual Simplificada

Paso 1: Calcula tu TIN variable actual

TIN variable = Euríbor actual + Tu diferencial

Ejemplo: 2,4% + 1,2% = 3,6%

Paso 2: Consigue TIN fija disponible

TIN fija = Solicita ofertas en 3 bancos

Ejemplo: Mejor oferta 2,8%

Paso 3: Calcula diferencia

Diferencia = TIN variable - TIN fija

Ejemplo: 3,6% - 2,8% = 0,8%

Paso 4: Decisión

SI diferencia > 0,5% → Cambiar PROBABLEMENTE SÍ
SI diferencia 0,3-0,5% → Cambiar DUDOSO (depende tu perfil)
SI diferencia < 0,3% → Cambiar PROBABLEMENTE NO

Calculadora Paso a Paso

Datos que necesitas:

Capital pendiente hipoteca: _________€
Años restantes: _________
Euríbor actual: _________%
Tu diferencial: _________%
TIN fija disponible: _________%
Coste estimado cambio: _________€

Cálculos:

TIN variable actual:

Euríbor (___%) + Diferencial (___%) = ___%

Cuota mensual variable actual:

Usa calculadora online o Excel: PMT(TIN/12, meses, -capital)
Ejemplo: PMT(3,6%/12, 240, -180000) = 1.125€

Cuota mensual fija nueva:

PMT(TIN fija/12, meses, -capital)
Ejemplo: PMT(2,8%/12, 240, -180000) = 1.048€

Ahorro mensual:

Cuota variable - Cuota fija = Ahorro
Ejemplo: 1.125€ - 1.048€ = 77€/mes

Ahorro anual:

Ahorro mensual × 12 = ___________€/año
Ejemplo: 77€ × 12 = 924€/año

Ahorro total vida hipoteca:

Ahorro mensual × Meses restantes = ___________€
Ejemplo: 77€ × 240 = 18.480€

Coste del cambio:

Notaría + Registro + Gestoría = ___________€
Ejemplo: 500€ (subrogación, banco paga resto)

Ahorro NETO:

Ahorro total - Coste cambio = ___________€
Ejemplo: 18.480€ - 500€ = 17.980€ ahorro neto

Meses para recuperar inversión:

Coste cambio / Ahorro mensual = _____ meses
Ejemplo: 500€ / 77€ = 6,5 meses

Interpretación de Resultados

✅ CAMBIA A FIJA si:

Ahorro neto > 10.000€
Recuperas inversión en < 12 meses
Ratio endeudamiento actual > 30%
Te genera estrés la incertidumbre

⚠️ DUDOSO si:

Ahorro neto 5.000-10.000€
Recuperas inversión en 12-24 meses
Tu diferencial es bajo (<0,9%)

❌ NO CAMBIES si:

Ahorro neto < 5.000€
Recuperas inversión en > 24 meses
Euríbor está en tendencia clara de bajada
Te quedan menos de 8 años de hipoteca

❓ FAQs - Preguntas Frecuentes

1. ¿Es mejor momento cambiar ahora (nov 2025) o esperar?

Respuesta: Depende de tu diferencial.

AHORA es buen momento si:

Tu diferencial es alto (>1,2%) → Ahorras mucho
Necesitas estabilidad YA
Tipos fijos están competitivos (2,5-3%)

ESPERA si:

Euríbor sigue bajando rápido (puede llegar a 2%)
Tu diferencial es bajo (<0,85%)
Los tipos fijos podrían bajar más en 6 meses

Consejo: Si dudas, solicita ofertas ahora (son gratis) y tendrás 3 meses para firmar. Así aseguras precio.

2. ¿Puedo volver de fija a variable después?

Respuesta: SÍ, pero cuesta.

Proceso:

Pides novación o subrogación de nuevo
Costes: 500-2.000€ (otra vez)
Tiempo: 1-2 meses

Cuándo merece volver:

Si Euríbor cae muchísimo (ej: a -0,5% otra vez)
Si han pasado >10 años (comisiones amortización 0%)

Consejo: Piensa en la fija como decisión a largo plazo (10-15 años).

3. ¿Me pueden denegar el cambio?

Respuesta: Sí, pero es raro si pagas puntualmente.

Te pueden denegar si:

Tienes impagos recientes
Tu situación laboral empeoró mucho
La vivienda perdió mucho valor (tasación baja)
Ratio endeudamiento >45%

En novación (mismo banco):

Casi nunca deniegan (eres cliente actual pagando bien)

En subrogación (otro banco):

Posible si tu perfil empeoró vs cuando firmaste

Solución si te niegan: Mejora tu perfil (cancela deudas, espera estabilidad laboral) e intenta en 6 meses.

4. ¿Qué pasa con mi seguro hipotecario actual?

Depende de la opción:

Novación (mismo banco):

Normalmente mantienes mismo seguro
O te piden contratar nuevo (negocia)

Subrogación (otro banco):

Banco nuevo pedirá su seguro
Puedes contratar externo si es más barato
Cancela el antiguo para no pagar doble

Consejo: Compara precios de seguros entre:

Seguro del banco nuevo
Seguros externos (Línea Directa, Mapfre, etc.)
Diferencia puede ser 200-400€/año

5. ¿Afecta a mi score crediticio cambiar de hipoteca?

Respuesta: Mínimamente, y temporalmente.

Qué ocurre:

El banco nuevo consulta tu CIRBE (historial deudas)
Aparece como "consulta" (no es negativo)
Si aprueban, cambia el banco acreedor (de Banco A a Banco B)

NO afecta negativamente si:

Sigues pagando puntualmente
No aumentas deuda total
Solo cambias acreedor

Puede afectar ligeramente si:

Haces muchas consultas (>5 en 6 meses)
Tardas mucho en finalizar proceso

Consejo: No solicites otros préstamos mientras cambias hipoteca. Espera a terminar el proceso.

6. ¿Puedo negociar el tipo fijo después de firmar?

Respuesta: Es difícil, pero no imposible.

Escenarios:

Recién firmado (primeras semanas):

Si ves oferta mucho mejor antes de registrar
Algunos bancos renegocian (pierdes cliente)

Años después:

Solo mediante nueva novación/subrogación
Coste: 500-2.000€ otra vez

Mejor estrategia: Negocia TODO antes de firmar. Una vez firmado, el tipo fijo es fijo.

7. ¿Qué pasa si vendo la casa después de cambiar a fija?

Respuesta: Puedes vender normal, pero cuidado con comisiones.

Proceso:

Vendes la casa
Cancelas hipoteca con el dinero de la venta
Banco calcula deuda pendiente + comisiones

Comisiones al cancelar:

Primeros 10 años: Hasta 1,5% capital pendiente
Después 10 años: 0%

Ejemplo:

Vendes casa tras 5 años con fija
Capital pendiente: 160.000€
Comisión cancelación: 1,5% = 2.400€

Consejo: Si planeas vender en <10 años, valora si fija es la mejor opción.

8. ¿Influye mi edad en la decisión de cambiar?

Respuesta: SÍ, tu edad afecta al análisis.

Si eres joven (30-40 años):

Te quedan 20-30 años de hipoteca
Cambio a fija puede ahorrarte MUCHO
Merece más la pena

Si eres mayor (55-65 años):

Te quedan 5-15 años
Menos tiempo para amortizar coste del cambio
Valora si merece el trámite

Regla general:

SI años restantes > 15 → Cambiar suele merecer
SI años restantes < 10 → Calcula MUY bien

✅ Checklist de Decisión

Antes de cambiar de variable a fija, verifica:

Análisis Financiero

He calculado mi TIN variable actual (Euríbor + diferencial)
He solicitado ofertas de TIN fija en mínimo 3 bancos
He calculado ahorro mensual real (cuota variable
cuota fija)
He calculado ahorro total durante vida hipoteca restante
He restado costes del cambio para saber ahorro NETO
El ahorro neto es > 10.000€ O recupero inversión en < 12 meses

Situación Personal

He evaluado mi tolerancia al riesgo (¿me estresa la incertidumbre?)
He valorado mi estabilidad laboral (¿puedo soportar subidas?)
He calculado mi ratio de endeudamiento actual (<35% ideal)
He considerado cuántos años me quedan de hipoteca (>15 años ideal)
He pensado si planeo vender/amortizar en próximos 5 años

Comparativa de Opciones

He comparado NOVACIÓN con mi banco actual
He comparado SUBROGACIÓN a otros bancos
He calculado costes reales de cada opción
He comparado no solo TIN, sino COSTE TOTAL (cuota + vinculaciones)
He leído la letra pequeña (comisiones, vinculaciones obligatorias)

Previsiones de Mercado

He revisado previsiones del Euríbor para próximos 2 años
He entendido que las previsiones NO son certezas
He evaluado qué escenario (Euríbor alto vs bajo) es más probable
He decidido si priorizo estabilidad o máximo ahorro potencial

Documentación y Trámites

Tengo toda la documentación necesaria preparada
Entiendo el timeline de cada opción (2-8 semanas)
Estoy dispuesto a hacer los trámites necesarios
He comparado ofertas con la FEIN (Ficha Europea)

Decisión Final

He dormido sobre la decisión (no decidir por pánico)
He consultado con mi pareja/familia si aplica
Entiendo que si elijo fija, es decisión a largo plazo
Estoy cómodo con la decisión elegida

Si has marcado TODO: Estás listo para cambiar (o decidir no cambiar).

Conclusión: ¿Deberías Cambiar en 2025?

El cambio de hipoteca variable a fija en noviembre 2025 no es tan obvio como lo fue en 2022-2023 cuando el Euríbor estaba en máximos.

La respuesta depende de 3 factores clave:

1. Tu diferencial actual

Diferencial alto (>1,2%): ✅ Cambiar es casi siempre buena idea
Diferencial medio (0,9-1,2%): ⚠️ Analiza caso por caso
Diferencial bajo (<0,9%): ❌ Probablemente no merece

2. Tu perfil de riesgo

Conservador: Valoras estabilidad → Fija
Moderado: Depende de números → Analiza
Arriesgado: Toleras variación → Variable

3. Situación del Euríbor

Noviembre 2025: 2,2-2,5% (bajando)
Previsión 2026: 2,0-2,2%
Tendencia: Normalización en 2-2,5%

Recomendación General por Perfil

✅ CAMBIA A FIJA si eres:

Familia con ingresos ajustados
Diferencial >1%
Priorizas dormir tranquilo
Te quedan >15 años

⚠️ EVALÚA BIEN si eres:

Diferencial 0,9-1,2%
Ingresos medios-altos
Puedes soportar variaciones
Te quedan 10-15 años

❌ MANTÉN VARIABLE si eres:

Diferencial <0,85%
Ingresos altos con colchón
Toleras incertidumbre
Te quedan <10 años

Acción Recomendada AHORA

Independientemente de tu decisión:

Solicita ofertas en 3 bancos (es gratis)
Calcula tu caso con números reales
Negocia con tu banco usando ofertas externas
Decide con calma (no por pánico)
Revisa cada 2 años (mercado cambia)

💡 Dato clave final:

El cambio de variable a fija NO es irreversible. Puedes volver a cambiar en el futuro si la situación cambia (con coste, pero es posible).

No es una decisión para toda la vida, es una decisión para los próximos 5-10 años que puedes revisar.

¿Necesitas Ayuda Personalizada?

Cambiar de variable a fija implica:

Analizar múltiples escenarios
Comparar ofertas de varios bancos
Entender letra pequeña
Negociar condiciones
Gestionar trámites

Si necesitas que un experto analice tu caso específico:

📊 Análisis gratuito en 24h: Calculamos si te conviene cambiar con tus datos reales
🏦 Comparamos 20+ bancos: Encontramos la mejor oferta de tipo fijo para tu perfil
💰 Calculadora personalizada: Ahorro real estimado según tu hipoteca
📋 Gestionamos el proceso: Nos encargamos de trámites si decides cambiar
✅ Sin compromiso: Solo información clara para que TÚ decidas

👉 Solicita Análisis Gratuito de Tu Caso

Casos en los que más ayudamos:

✓ Diferenciales altos (>1,2%) que pueden ahorrar miles
✓ Dudas sobre si merece la pena en tu caso específico
✓ Negociación con bancos (mejoramos ofertas)
✓ Gestión completa de subrogación

Referencias y Fuentes

Datos de mercado:

Banco de España - Tipos de interés hipotecarios actualizados bde.es/estadísticas
Instituto Nacional de Estadística (INE) - Euríbor histórico ine.es
European Central Bank (BCE) - Previsiones tipos de interés ecb.europa.eu

Comparadores hipotecas: 4. Kelisto - Comparativa hipotecas fijas 2025 kelisto.es/hipotecas

HelpMyCash - Ranking mejores hipotecas fijas helpmycash.com/hipotecas
iAhorro - Calculadora cambio hipoteca iahorro.com/hipotecas

Legislación: 7. Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario Límites comisiones amortización

Banco de España - Guía novación y subrogación bde.es/cliente-bancario/hipotecas

Última actualización: 2 de noviembre de 2025 Próxima revisión: 1 de enero de 2026

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