📌 Resumen en 30 segundos
- Subrogación = cambiar tu hipoteca a otro banco con mejores condiciones
- Costes típicos: 0,15% del capital pendiente (comisión) + tasación (~300€) + gestoría (~400€)
- Ahorro potencial: Si bajas 1% el TIN en 150.000€, ahorras ~80€/mes
- Plazo: 4-8 semanas desde la solicitud
- Requisito clave: Que el nuevo banco acepte tu perfil (ingresos, ratio endeudamiento)
- Mejor momento: Cuando la diferencia de tipos sea mayor a 0,5%
Si firmaste tu hipoteca hace años con un tipo de interés alto, o si quieres pasar de variable a fijo (o viceversa), la subrogación hipotecaria puede ahorrarte miles de euros. En 2025, con los tipos estabilizándose, es un buen momento para revisar si te compensa cambiar.
En esta guía te explico exactamente qué es la subrogación, cuánto cuesta, cómo se hace paso a paso, y si realmente te interesa según tu situación.
📊 ¿Qué es la Subrogación Hipotecaria?
La subrogación hipotecaria es el proceso de trasladar tu hipoteca de un banco a otro para conseguir mejores condiciones, sin necesidad de cancelar el préstamo actual y firmar uno nuevo.
Tipos de Subrogación
| Tipo | Descripción | Quién lo hace |
|---|---|---|
| Subrogación de acreedor | Cambias de banco | Tú como hipotecado |
| Subrogación de deudor | El comprador asume tu hipoteca | En compraventa de vivienda |
En esta guía nos centramos en la subrogación de acreedor, que es la que te permite mejorar las condiciones de tu hipoteca actual.
¿Qué puedes cambiar con la subrogación?
✅ Tipo de interés (fijo, variable, mixto)
✅ Diferencial (si es variable)
✅ Plazo (alargar o acortar)
✅ Vinculaciones (productos asociados)
¿Qué NO puedes cambiar?
❌ Capital pendiente (no puedes pedir más dinero)
❌ Titulares (no puedes añadir/quitar)
❌ Garantías (la vivienda sigue siendo la misma)
💡 Importante
Si necesitas ampliar capital, cambiar titulares o modificar garantías, necesitas una novación (con tu banco actual) o una cancelación + nueva hipoteca (más costosa).
💰 Costes de la Subrogación
Una de las grandes ventajas de la subrogación es que los costes son mucho menores que cancelar y hacer una hipoteca nueva.
Costes que SÍ pagas
| Concepto | Coste Aproximado | Quién lo paga |
|---|---|---|
| Comisión subrogación | 0-0,15% capital pendiente | Tú |
| Tasación | 250-400€ | Tú (o nuevo banco) |
| Gestoría | 300-500€ | Nuevo banco (negociable) |
| Notaría | Mínimo legal | Nuevo banco |
| Registro | Mínimo legal | Nuevo banco |
Costes que NO pagas
✅ IAJD (Impuesto Actos Jurídicos Documentados) - Lo paga el banco
✅ Comisión de apertura - No aplica en subrogación
✅ Comisión de cancelación - No aplica si es subrogación
Ejemplo de Costes Reales
Para una hipoteca con 150.000€ de capital pendiente:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Comisión subrogación (0,15%) | 225€ |
| Tasación | 350€ |
| Gestoría | 400€ |
| Total | 975€ |
📊 Comparativa con Cancelación + Nueva Hipoteca
- Subrogación: ~1.000€
- Cancelación + nueva: ~4.000-6.000€ (incluye IAJD, apertura, etc.)
Ahorro con subrogación: 3.000-5.000€
📋 Comisiones Máximas por Ley
Desde la Ley Hipotecaria de 2019, las comisiones por subrogación están limitadas:
Hipotecas firmadas desde junio 2019
| Tipo | Primeros años | Después |
|---|---|---|
| Variable → Fijo | 0,15% (3 años) | 0% |
| Fijo → Variable | 2% (10 años) | 1,5% |
Hipotecas firmadas antes de junio 2019
| Tipo | Comisión máxima |
|---|---|
| Variable | 0,50% (3 años) / 0,25% (después) |
| Fijo | La que figure en escritura |
💡 Consejo
Si tu hipoteca es variable y tiene más de 3 años, la comisión máxima es solo 0,25%. Si es posterior a junio 2019, la comisión es 0% pasados los 3 primeros años.
⏱️ Proceso Paso a Paso
1. Analiza tu hipoteca actual (1 día)
- Revisa tu última cuota y condiciones
- Identifica: capital pendiente, tipo de interés, años restantes
- Consulta la comisión de subrogación en tu escritura
2. Busca ofertas de otros bancos (1-2 semanas)
- Solicita ofertas a 3-5 bancos
- Compara TIN, TAE, vinculaciones y costes
- Usa un comparador o intermediario hipotecario
3. Elige la mejor oferta y solicita (1 día)
- Presenta documentación: DNI, nóminas, declaración renta
- El banco hace estudio de viabilidad
- Te envían FEIN/FIAE (ofertas vinculantes)
4. Tasación de la vivienda (1-2 semanas)
- El nuevo banco encarga tasación
- Coste: 250-400€ (a veces lo asume el banco)
- Valor mínimo: cubrir capital pendiente + 20%
5. Comunicación a tu banco actual (15 días)
- El nuevo banco comunica oficialmente la subrogación
- Tu banco tiene 15 días para igualar o mejorar la oferta
- Si iguala, puedes quedarte; si no, continúa el proceso
6. Firma en notaría (1 día)
- Revisas el acta 10 días antes
- Firmas la escritura de subrogación
- Tu hipoteca ya está en el nuevo banco
Tiempo total: 4-8 semanas
🎯 ¿Cuándo Compensa Subrogar?
Sí compensa si:
✅ La diferencia de TIN es mayor a 0,5%
✅ Te quedan más de 10 años de hipoteca
✅ El capital pendiente es mayor de 80.000€
✅ Quieres cambiar de variable a fijo (o viceversa)
✅ Tu banco actual no te ofrece mejoras
No compensa si:
❌ La diferencia de TIN es menor a 0,3%
❌ Te quedan menos de 5 años
❌ El capital pendiente es muy bajo
❌ Tu banco iguala o mejora la oferta
❌ Las vinculaciones del nuevo banco son más caras
📊 Ejemplo Práctico: ¿Me Compensa?
Situación Actual
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Capital pendiente | 120.000€ |
| Años restantes | 18 años |
| Tipo actual | Variable: Euríbor + 1,2% |
| TIN actual | 3,7% (Euríbor 2,5%) |
| Cuota actual | 758€ |
Oferta Nuevo Banco
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Tipo | Fijo |
| TIN | 2,9% |
| Cuota nueva | 702€ |
| Ahorro mensual | 56€ |
Análisis de Rentabilidad
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ahorro mensual | 56€ |
| Ahorro anual | 672€ |
| Costes subrogación | ~900€ |
| Tiempo recuperación | 1,3 años |
| Ahorro total (18 años) | ~11.000€ |
Conclusión: Sí compensa. Recuperas los costes en poco más de un año y ahorras más de 11.000€ en total.
🏦 Mejores Bancos para Subrogación 2025
| Banco | Especialidad | Ventajas |
|---|---|---|
| Openbank | Fijo y variable | Sin comisiones, 100% online |
| Bankinter | Todo tipo | Muy competitivo en tipos |
| ING | Variable | Sin vinculaciones obligatorias |
| BBVA | Fijo | Proceso rápido y sencillo |
| EVO Banco | Variable | Sin comisiones ni vinculaciones |
💡 Consejo
Algunos bancos como Openbank o ING asumen todos los gastos de la subrogación (tasación, gestoría). Pregunta siempre por promociones.
🔄 Subrogación vs Novación vs Cancelación
| Aspecto | Subrogación | Novación | Cancelación + Nueva |
|---|---|---|---|
| ¿Qué es? | Cambio de banco | Renegociación mismo banco | Cancelas y firmas otra |
| Costes | ~1.000€ | ~500€ | ~4.000-6.000€ |
| Tiempo | 4-8 semanas | 2-4 semanas | 6-10 semanas |
| Cambio capital | No | No | Sí |
| Cambio titulares | No | Sí | Sí |
| Mejores ofertas | Sí (nuevo banco) | A veces | Sí |
¿Cuál elegir?
- Novación: Si tu banco te ofrece buenas condiciones
- Subrogación: Si otro banco te ofrece mucho mejor
- Cancelación + nueva: Si necesitas ampliar capital o cambiar titulares
📞 Derecho de Tanteo: Tu Banco Puede Igualar
Cuando comunicas la subrogación, tu banco actual tiene 15 días para igualar o mejorar la oferta del nuevo banco. Esto se llama derecho de tanteo.
Qué puede pasar:
- Tu banco iguala: Puedes quedarte sin pagar comisión de subrogación
- Tu banco mejora: Evalúa si te compensa más
- Tu banco no responde: Continúa la subrogación
💡 Estrategia
Usa la oferta del nuevo banco como herramienta de negociación. Muchas veces tu banco actual mejorará condiciones para no perderte como cliente.
❓ Preguntas Frecuentes
¿Puedo subrogar si tengo impagos?
Muy difícil. El nuevo banco hará estudio de solvencia y los impagos aparecen en registros como ASNEF o CIRBE.
¿Afecta a mi puntuación crediticia?
No negativamente. La subrogación es una operación normal que no afecta a tu historial crediticio.
¿Puedo subrogar si debo más del 80% del valor?
Depende del banco. Necesitarás una tasación favorable y el banco evaluará el riesgo. Algunos aceptan hasta 90% en buenos perfiles.
¿Cuántas veces puedo subrogar?
No hay límite legal. Puedes subrogar tantas veces como quieras, aunque no es recomendable hacerlo frecuentemente por los costes.
¿Qué pasa con el seguro de vida vinculado?
Puedes cancelarlo al subrogar. Si el nuevo banco pide seguro, puedes contratar uno más barato externamente.
🎯 Recomendación Final
¿Deberías subrogar tu hipoteca?
- Revisa tu hipoteca actual: Busca capital pendiente, TIN, y comisión de subrogación
- Solicita ofertas: A 3-5 bancos o usa un intermediario
- Calcula el ahorro real: Considera costes y tiempo de recuperación
- Usa el derecho de tanteo: Deja que tu banco actual intente igualar
- Decide: Si el ahorro supera los costes en menos de 2 años, adelante
💡 Consejo Final
No subroques solo por bajar 20€ la cuota. Calcula el ahorro total durante toda la vida restante de la hipoteca y compáralo con los costes. Si recuperas la inversión en menos de 2 años, probablemente compensa.
📞 Siguiente Paso
¿Quieres saber si te compensa subrogar? Usa nuestra calculadora de cambio de hipoteca para simular tu ahorro real, o solicita un estudio gratuito con un intermediario que analice tu caso y negocie con los bancos por ti.