Hipotecas para Autónomos en España 2025

📌 Resumen en 30 segundos

• Los autónomos pagan TIN entre 0,3-0,7% más alto que asalariados
• Necesitas mínimo 2 años de antigüedad y declaraciones de renta positivas
• Documentación clave: últimas 2-3 declaraciones de renta + modelo 303/130 trimestral
• Los bancos calculan ingresos con promedio de últimos 2 años o año más bajo
• BBVA, Bankinter y CaixaBank tienen mejores condiciones para autónomos en 2025
• Estrategia: declarar correctamente, mantener liquidez y ofrecer mayor entrada

Si eres autónomo, conseguir una hipoteca puede parecer más complicado que para un asalariado. Los bancos consideran que tus ingresos son más irregulares y, por tanto, el riesgo es mayor. Pero no es imposible. De hecho, en 2025 hay más opciones que nunca si sabes cómo presentar tu caso correctamente.

En esta guía te voy a contar exactamente qué necesitas, cómo lo evalúan los bancos, qué documentación presentar, y las mejores estrategias para aumentar tus posibilidades de aprobación. Todo con datos reales y ejemplos prácticos.

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📊 Situación de los Autónomos en España 2025

📊 Datos Actualizados (Noviembre 2025)

• 3,3 millones de autónomos en España
• Solo el 18% consigue hipoteca en primer intento
• Tasa de aprobación: 65% autónomos vs 85% asalariados
• TIN medio autónomos: 2,8-4,2%
• TIN medio asalariados: 2,5-3,5%
• Diferencial típico: +0,3-0,7 puntos
• Entrada media requerida: 25-30% (vs 20% asalariados)

Contexto del Mercado

Indicador	Autónomos	Asalariados	Diferencia
TIN medio	3,2%	2,8%	+0,4%
Entrada mínima	25%	20%	+5%
Plazo máximo	30 años	35 años	-5 años
Comisión apertura	0,5-1,5%	0-1%	+0,5%
Vinculación requerida	Alta	Media	+2 productos
Tiempo aprobación	15-30 días	10-15 días	+10 días

Realidad: Los bancos te van a pedir más garantías, pero esto no significa que no puedas acceder a buenas condiciones.

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🔍 Diferencias Clave: Autónomos vs Asalariados

Comparativa Completa

Aspecto	Autónomos	Asalariados
Ingresos considerados	Promedio últimos 2 años (declaración renta)	Nómina últimos 3 meses
Antigüedad mínima	2 años de alta	1 año en empresa (6 meses indefinido)
Documentación	2-3 años declaración + 303/130 trimestral	Nóminas + contrato + vida laboral
Estabilidad percibida	Media-baja	Alta
Cálculo capacidad pago	Año con menores ingresos o promedio ajustado	Ingresos netos fijos
Gastos deducibles	Sí, si están justificados	No aplicable
Tipos de interés	+0,3% a +0,7%	Base
Entrada típica	25-30%	20%
Vinculación productos	Alta (nómina, seguros, tarjetas, plan pensiones)	Media (nómina + seguro)
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Plazo máximo	30 años (algunas entidades)	35 años

💡 Consejo de Experto

Si tienes ingresos mixtos (autónomo + asalariado a tiempo parcial), los bancos suelen valorar positivamente la estabilidad adicional. Presenta ambas fuentes de ingresos aunque la nómina sea pequeña.

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📋 Requisitos Específicos para Autónomos

Requisitos Bancarios Estándar

✅ Alta como autónomo - Mínimo 2 años (algunas entidades aceptan 18 meses)

✅ Declaración de renta positiva - Últimos 2-3 años con beneficios declarados

✅ Ingresos mínimos demostrables - Variable según banco, típicamente 1.800-2.500€/mes de media

✅ Ratio de endeudamiento - Cuota hipoteca + otras deudas < 35-40% ingresos netos

✅ Entrada/ahorros - Mínimo 25-30% del precio (entrada 20% + gastos 10%)

✅ Score crediticio limpio - Sin impagos en últimos 24-36 meses

✅ Liquidez demostrable - Saldo medio en cuentas positivo últimos 6-12 meses

✅ Actividad regularizada - Sin deudas con Hacienda o Seguridad Social

✅ Edad - Máximo 65-70 años al finalizar hipoteca

Requisitos Adicionales Valorados Positivamente

💡 Antigüedad superior a 3 años - Reduce el diferencial de TIN

💡 Ingresos al alza - Tendencia creciente últimos años

💡 Actividad en sectores estables - Profesionales liberales (médicos, abogados, arquitectos) tienen mejor valoración

💡 Varios clientes recurrentes - Demuestra estabilidad

💡 Activos adicionales - Otras propiedades, inversiones, vehículos

💡 Aval adicional - Familiar con ingresos estables o propiedades

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📄 Documentación Necesaria (Completa)

Documentación Obligatoria

Documento	Antigüedad	Dónde Conseguirlo	Notas
DNI/NIE	Vigente	-	Ambas caras legibles
Declaración de la Renta	Últimos 2-3 años	Sede electrónica AEAT	Con justificante de presentación
Modelo 303 (IVA)	Últimos 4 trimestres	Sede electrónica AEAT	Si estás en régimen general
Modelo 130 (IRPF)	Últimos 4 trimestres	Sede electrónica AEAT	Si estás en estimación directa
Vida laboral	Últimos 30 días	Sede Seguridad Social	Demuestra alta como autónomo
Extractos bancarios	Últimos 6-12 meses	Tu banco	Cuentas corrientes y ahorro
Certificado censal	Últimos 3 meses	Sede electrónica AEAT	Confirma tu actividad y epígrafe
Certificado Hacienda	Últimos 30 días	Sede electrónica AEAT	Sin deudas pendientes
Certificado Seg. Social	Últimos 30 días	Sede Seguridad Social	Sin deudas pendientes
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Documentación Adicional (Según Caso)

Documento	Cuándo es necesario	Para qué sirve
Escrituras de propiedad	Si tienes otros inmuebles	Avales o garantías adicionales
Estatutos de la sociedad	Si eres autónomo societario (SL)	Verificar tu posición y % participación
Cuentas anuales SL	Últimos 2-3 ejercicios	Valorar salud financiera de la empresa
Contratos con clientes	Ingresos recurrentes	Demostrar estabilidad de facturación
Facturas emitidas	Últimos 6-12 meses	Justificar ingresos declarados
Pólizas de seguros	Si tienes seguros de vida/salud	Productos vinculables al banco
Declaración de bienes	Patrimonio significativo	Capacidad financiera global

⚠️ IMPORTANTE

No presentes documentación contradictoria. Si tus extractos bancarios muestran ingresos muy superiores a lo declarado en renta, el banco sospechará. Asegúrate de que todo cuadre.

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🏦 Top 5 Bancos para Autónomos 2025

Comparativa Completa

Banco	TIN Fijo	TIN Variable	Entrada Mín.	Antigüedad	Vinculación	Destacado
BBVA	2,95%	E+0,69% (3,09%)	20%	2 años	Nómina + Seguros + Tarjeta	✅ Mejores condiciones sector servicios
Bankinter	2,85%	E+0,59% (2,99%)	20%	2 años	Solo nómina domiciliada	✅ Menos vinculación requerida
CaixaBank	3,10%	E+0,75% (3,15%)	25%	2 años	Nómina + Seguros + Pensiones	✅ Oficinas físicas, mejor trato presencial
Santander	3,25%	E+0,89% (3,29%)	25%	2,5 años	Nómina + Seguros + Plan pensiones	⚠️ Más exigente, pero acepta autónomos recientes con aval
Sabadell	3,05%	E+0,79% (3,19%)	25%	2 años	Nómina + Seguros	✅ Bueno para autónomos con facturación alta (+60.000€/año)

Datos actualizados: Noviembre 2025 | Euríbor referencia: 2,40%

Detalles Adicionales por Banco

🏆 BBVA - Mejor opción general

• TIN variable: Euribor + 0,69% = 3,09%
• Bonificaciones: -0,10% por domiciliar nómina/facturación + -0,05% por seguros
• Ingresos mínimos: 2.200€/mes de media últimos 2 años
• Ventaja: Acepta autónomos con 18 meses si facturación supera 40.000€/año
• Limitación: Comisión apertura 0,5% (negociable)

💼 Bankinter - Menos vinculación

• TIN variable: Euribor + 0,59% = 2,99%
• Bonificaciones: -0,10% por domiciliar facturación
• Ingresos mínimos: 2.000€/mes de media últimos 2 años
• Ventaja: Solo exige nómina/facturación domiciliada, sin productos adicionales obligatorios
• Limitación: Requiere entrada mínima 20% sin excepciones

🏢 CaixaBank - Trato personalizado

• TIN variable: Euribor + 0,75% = 3,15%
• Bonificaciones: -0,15% por plan de pensiones + seguros
• Ingresos mínimos: 2.300€/mes de media últimos 2 años
• Ventaja: Red de oficinas amplia, gestor personal para autónomos
• Limitación: Alta vinculación requerida

🔴 Santander - Exigente pero flexible

• TIN variable: Euribor + 0,89% = 3,29%
• Bonificaciones: -0,20% por pack de productos vinculados
• Ingresos mínimos: 2.500€/mes de media últimos 2 años
• Ventaja: Acepta autónomos con solo 2 años si aportan aval familiar
• Limitación: TIN base más alto

🟣 Sabadell - Para facturaciones altas

• TIN variable: Euribor + 0,79% = 3,19%
• Bonificaciones: -0,10% por seguros
• Ingresos mínimos: 2.800€/mes de media últimos 2 años
• Ventaja: Condiciones especiales si facturas +60.000€/año
• Limitación: No acepta autónomos con menos de 2 años

💡 Consejo de Experto

Solicita a 2-3 bancos simultáneamente. Aunque las consultas en el CIRBE (Central de Información de Riesgos) se registran, tener varias ofertas te permite negociar mejores condiciones. Los bancos compiten por clientes solventes.

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💼 3 Ejemplos Prácticos con Números Reales

Ejemplo 1: Autónomo Consolidado (5 años, ingresos estables)

Perfil:

• Edad: 38 años
• Actividad: Consultor IT freelance
• Antigüedad: 5 años como autónomo
• Ingresos anuales:
  • 2023: 52.000€ (neto declarado: 38.000€)
  • 2024: 58.000€ (neto declarado: 42.000€)
• Promedio mensual neto: 3.333€/mes
• Ahorros: 55.000€
• Deudas: Ninguna
• Vivienda deseada: 280.000€

Cálculo de Capacidad:

Concepto	Cantidad	Porcentaje
Precio vivienda	280.000€	100%
Entrada (20%)	56.000€	20%
Gastos (10%)	28.000€	10%
TOTAL NECESARIO	84.000€	30%
Ahorros disponibles	55.000€	19,6%
LE FALTAN	29.000€	10,4%

Análisis de Viabilidad:

Concepto	Cálculo	Resultado
Capital a financiar	280.000€ - 56.000€	224.000€
TIN aplicable (BBVA)	Euribor + 0,69%	3,09%
Plazo	25 años	300 meses
Cuota mensual	Fórmula francesa	1.074€/mes
Ingresos netos	Promedio 2 años	3.333€/mes
Ratio endeudamiento	1.074 / 3.333	32,2% ✅

Solución:

• ✅ APROBADO con las siguientes condiciones:
  • Entrada: 25% (70.000€) en lugar de 20%
  • Usa 55.000€ de sus ahorros + pide préstamo personal 15.000€ para cubrir entrada y gastos
  • Banco: BBVA (3,09% TIN variable)
  • Cuota final: 1.074€/mes
  • Vinculación: Domiciliación facturación + seguro hogar + seguro vida

Conclusión: ✅ Perfil ideal. Antigüedad consolidada, ingresos al alza, ratio de endeudamiento bajo.

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Ejemplo 2: Autónomo Reciente (2 años, ingresos variables)

Perfil:

• Edad: 31 años
• Actividad: Diseñadora gráfica freelance
• Antigüedad: 2 años y 3 meses
• Ingresos anuales:
  • 2023: 28.000€ (neto declarado: 22.000€)
  • 2024: 35.000€ (neto declarado: 27.000€)
• Promedio mensual neto: 2.042€/mes (promedio 2 años)
• Banco conservador usaría: 1.833€/mes (año más bajo)
• Ahorros: 32.000€
• Deudas: Financiación coche 180€/mes (quedan 2 años)
• Vivienda deseada: 160.000€

Cálculo de Capacidad:

Concepto	Cantidad	Porcentaje
Precio vivienda	160.000€	100%
Entrada (25%)	40.000€	25%
Gastos (10%)	16.000€	10%
TOTAL NECESARIO	56.000€	35%
Ahorros disponibles	32.000€	20%
LE FALTAN	24.000€	15%

Análisis de Viabilidad (Escenario Conservador):

Concepto	Cálculo	Resultado
Capital a financiar	160.000€ - 40.000€	120.000€
TIN aplicable (Bankinter)	Euribor + 0,59%	2,99%
Plazo	30 años	360 meses
Cuota mensual	Fórmula francesa	505€/mes
Ingresos netos (conservador)	Año más bajo	1.833€/mes
Otras deudas	Coche	180€/mes
Total mensual	505 + 180	685€/mes
Ratio endeudamiento	685 / 1.833	37,4% ⚠️

Problema: Ratio de endeudamiento demasiado alto (supera el 35% de muchos bancos).

Soluciones Propuestas:

1. ❌ Comprar vivienda de 160.000€ sin cambios - Rechazada por ratio alto

2. ✅ Reducir precio de vivienda a 140.000€

   • Capital a financiar: 105.000€ (entrada 25% = 35.000€)
   • Cuota mensual: 443€/mes
   • Ratio: (443 + 180) / 1.833 = 34% ✅

3. ✅ Cancelar deuda del coche antes de solicitar

   • Usa 5.000€ de ahorros para saldar el coche
   • Queda con 27.000€ de ahorros
   • Ratio sin coche: 505 / 1.833 = 27,5% ✅
   • Viable para vivienda de 160.000€

4. ✅ Aportar aval familiar

   • Padre/madre avalista con ingresos estables
   • Banco acepta ratio hasta 40% con aval
   • Viable para vivienda de 160.000€

Solución Recomendada:

• Opción 3: Cancelar deuda coche (5.000€) + comprar vivienda 160.000€
• Banco: Bankinter (2,99% TIN variable)
• Entrada: 25% (40.000€)
• Gastos: 16.000€
• Total necesario: 56.000€ (usa 27.000€ ahorros restantes + solicita ayuda familiar 29.000€)
• Cuota: 505€/mes
• Ratio: 27,5% ✅

Conclusión: ⚠️ Perfil ajustado. Necesita optimizar deudas o aportar aval. Ingresos al alza juegan a favor.

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Ejemplo 3: Autónomo Societario (SL, ingresos mixtos)

Perfil:

• Edad: 42 años
• Actividad: Administrador único de SL (arquitectura)
• Antigüedad SL: 4 años
• Ingresos como autónomo societario:
  • Salario anual: 30.000€ (nómina de su propia SL)
  • Dividendos: 18.000€/año (promedio últimos 2 años)
  • Total neto: 48.000€/año = 4.000€/mes
• Facturación SL: 180.000€/año (beneficio neto: 50.000€/año)
• Ahorros personales: 85.000€
• Deudas: Ninguna
• Vivienda deseada: 350.000€

Cálculo de Capacidad:

Concepto	Cantidad	Porcentaje
Precio vivienda	350.000€	100%
Entrada (20%)	70.000€	20%
Gastos (10%)	35.000€	10%
TOTAL NECESARIO	105.000€	30%
Ahorros disponibles	85.000€	24,3%
LE FALTAN	20.000€	5,7%

Análisis de Viabilidad:

Concepto	Cálculo	Resultado
Ingresos considerados	Salario (30.000€) + 50% dividendos (9.000€)	39.000€/año = 3.250€/mes
Capital a financiar	350.000€ - 70.000€	280.000€
TIN aplicable (BBVA)	Euribor + 0,69%	3,09%
Plazo	25 años	300 meses
Cuota mensual	Fórmula francesa	1.343€/mes
Ratio endeudamiento	1.343 / 3.250	41,3% ⚠️

Problema: Los bancos NO consideran el 100% de los dividendos (riesgo de que la empresa no genere beneficios futuros).

Soluciones:

1. ✅ Aumentar salario declarado en la SL

   • Subir de 30.000€ a 42.000€ anuales
   • Ingresos considerados: 3.500€/mes (solo nómina)
   • Ratio: 1.343 / 3.500 = 38,4% ✅
   • Viable (algunos bancos aceptan hasta 40%)

2. ✅ Aportar mayor entrada (25-30%)

   • Entrada 30%: 105.000€ (usa todos sus ahorros)
   • Capital a financiar: 245.000€
   • Cuota: 1.175€/mes
   • Ratio: 1.175 / 3.250 = 36,2% ✅

3. ✅ Presentar cuentas anuales de la SL

   • Demostrar estabilidad de la empresa
   • Si tiene activos/liquidez alta, el banco puede aceptar ratio 41-42%

Solución Recomendada:

• Opción 1 + 2: Subir salario a 42.000€/año + aportar entrada 25% (87.500€)
• Banco: BBVA (3,09% TIN variable)
• Capital financiado: 262.500€
• Cuota: 1.259€/mes
• Ratio: 1.259 / 3.500 = 36% ✅
• Vinculación: Domiciliar nómina SL + facturación + seguros

Conclusión: ✅ Perfil sólido. La SL es una ventaja si se presenta correctamente. Clave: optimizar salario vs dividendos.

💡 Consejo de Experto

Si eres autónomo societario (SL), ajusta tu salario mensual para los 6-12 meses previos a solicitar la hipoteca. Los bancos valoran más un salario estable y alto que dividendos variables.

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💰 Desglose Completo de Gastos

Gastos Iniciales (Vivienda de 200.000€)

Concepto	% sobre precio	Importe	Quién paga	Negociable
Entrada (20%)	20%	40.000€	Comprador	❌ No
ITP (vivienda 2ª mano)	10%	20.000€	Comprador	❌ No
IVA (vivienda nueva)	10%	20.000€	Comprador	❌ No
Notaría	0,3-0,5%	600-1.000€	Comprador	⚠️ Poco
Registro de la Propiedad	0,2-0,3%	400-600€	Comprador	❌ No
Gestoría	0,2-0,3%	400-600€	Comprador	✅ Sí
Tasación	Fijo	250-400€	Comprador	⚠️ Poco
Comisión apertura banco	0-1,5%	0-3.000€	Comprador	✅ Sí (negociable)
TOTAL ESTIMADO	~30-32%	61.650-65.600€	-
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Gastos Mensuales (Hipoteca 160.000€, TIN 3%, 25 años)

Concepto	Importe mensual	Anual	Deducible autónomos
Cuota hipoteca	759€	9.108€	⚠️ Solo si es vivienda-oficina (%)
Seguro hogar	25-40€	300-480€	✅ Sí (si vivienda-oficina)
Seguro vida	15-35€	180-420€	❌ No
IBI	50-100€	600-1.200€	⚠️ Solo si vivienda-oficina (%)
Comunidad	50-100€	600-1.200€	❌ No
Suministros	100-150€	1.200-1.800€	⚠️ Solo si vivienda-oficina (%)
TOTAL MENSUAL	999-1.084€	11.988-13.008€	-

💡 Consejo Fiscal para Autónomos

Si trabajas desde casa, puedes deducir un porcentaje de los gastos de vivienda (hipoteca, IBI, suministros, comunidad) según los m² dedicados a la actividad. Ejemplo: oficina de 15m² en vivienda de 100m² = 15% deducible.

Requisitos:

• Declarar la vivienda como local afecto a la actividad
• Tener espacio exclusivo para trabajar
• Conservar facturas y justificantes
• Consultar con asesor fiscal (puede afectar a exenciones por venta de vivienda habitual)

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💡 Estrategias para Mejorar tu Viabilidad

1. Optimiza tu Declaración de la Renta

💡 Declara correctamente tus ingresos

• No infrareportes para pagar menos impuestos si vas a pedir hipoteca pronto
• Los bancos calculan tu capacidad sobre lo declarado, no sobre facturación bruta
• Truco: Declara más en los 2 años previos a solicitar hipoteca

💡 Reduce gastos deducibles temporalmente

• Si declaras muchos gastos, tu beneficio neto baja
• Pondera: ¿prefieres pagar algo más de IRPF o que el banco vea mayores ingresos?

💡 Regulariza tu situación fiscal

• Asegúrate de no tener deudas con Hacienda o Seguridad Social
• Los bancos consultan certificados de estar al corriente

2. Demuestra Estabilidad de Ingresos

💡 Contratos recurrentes con clientes

• Presenta contratos de prestación de servicios a largo plazo
• Demuestra que tienes clientes fijos (no solo trabajos puntuales)

💡 Extractos bancarios ordenados

• Ingresos regulares cada mes (aunque sean de distintos clientes)
• Evita saldos negativos o descubiertos
• Mantén un colchón de 3-6 meses de gastos

💡 Facturación electrónica

• Usa plataformas que generen informes automáticos (Quipu, Holded, Contasimple)
• Presenta informes visuales de facturación anual

3. Mejora tu Perfil Financiero

💡 Cancela deudas pequeñas antes de solicitar

• Tarjetas de crédito, préstamos personales, financiaciones
• Reduce tu ratio de endeudamiento actual

💡 Aumenta tu entrada/ahorros

• Cuanto mayor sea tu entrada (25-30%), mejores condiciones
• Considera vender activos o pedir ayuda familiar

💡 Solicita aumento de antigüedad en el CIRBE

• Si llevas 2 años y 6 meses, espera a los 3 años
• Los bancos valoran positivamente 3+ años de actividad

4. Elige el Banco Adecuado

💡 Banca especializada en autónomos

• BBVA y Bankinter tienen mejores condiciones
• Evita bancos muy conservadores (Santander, a menos que aportes aval)

💡 Negocia productos vinculados

• Si te piden seguro de vida, compara precios (puede ser más barato contratarlo fuera)
• Domiciliar facturación suele ser gratis y reduce TIN

💡 Usa un broker hipotecario

• Pueden acceder a condiciones que tú no ves como particular
• Conocen qué bancos aceptan perfiles de autónomos
• Coste: 0-1% del capital (pero pueden ahorrarte más en TIN)

5. Presentación de Documentación

💡 Prepara un "dossier de viabilidad"

• Resume tu actividad, clientes, proyección de ingresos
• Incluye gráficos de facturación últimos 3 años
• Demuestra profesionalidad y planificación

💡 Carta de motivación

• Explica tu actividad, por qué tus ingresos son estables
• Menciona planes de crecimiento, nuevos clientes, etc.

💡 Referencias bancarias

• Si tienes buen historial con tu banco actual, pide carta de recomendación
• Demuestra que eres cliente solvente

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⚖️ Ventajas y Desventajas de Ser Autónomo

Comparativa Completa

✅ VENTAJAS	❌ DESVENTAJAS
Puedes demostrar ingresos superiores a un asalariado medio	TIN entre 0,3-0,7% más alto que asalariados
Flexibilidad para optimizar declaración de renta	Mayor documentación requerida (2-3 años vs 3 meses)
Posibilidad de deducir gastos de vivienda si trabajas desde casa	Entrada típica mayor (25-30% vs 20%)
Algunas entidades valoran mucho autónomos consolidados (3+ años)	Proceso de aprobación más lento (15-30 días vs 10-15 días)
Si tienes SL, puedes ajustar salario vs dividendos para optimizar	Los bancos usan el año con menores ingresos o promedio ajustado
Ingresos al alza son muy valorados positivamente	Más vinculación de productos requerida
Puedes aportar contratos/clientes como garantía adicional	Plazo máximo puede ser menor (30 años vs 35 años)
Actividades estables (médicos, abogados) tienen mejores condiciones	Riesgo percibido mayor = mayor exigencia de garantías

Veredicto: ⚖️ Ser autónomo NO es una desventaja absoluta, pero requiere mejor preparación y presentación. Si llevas 2+ años con ingresos estables y declaras correctamente, puedes acceder a condiciones similares a un asalariado.

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🚨 Errores Comunes que Debes Evitar

❌ Error 1: Declarar Ingresos Muy Bajos

El problema: Muchos autónomos declaran lo mínimo para pagar menos impuestos, pero luego el banco calcula la capacidad de pago sobre esos ingresos bajos.

Ejemplo:

• Facturas 60.000€/año
• Declaras solo 22.000€ netos (muchos gastos deducibles)
• El banco te da capacidad para hipoteca de 110.000€ (22.000 × 5)
• Resultado: No puedes comprar la vivienda que necesitas

Solución: Planifica con 2 años de antelación. Declara más en los años previos a solicitar hipoteca.

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❌ Error 2: No Guardar Justificantes de Ingresos

El problema: El banco puede pedirte facturas emitidas, contratos, extractos bancarios para justificar los ingresos declarados.

Ejemplo:

• Declaras 35.000€ en renta
• El banco pide facturas de los últimos 12 meses
• No las tienes organizadas o se contradicen con lo declarado
• Resultado: Rechazo de la solicitud

Solución: Usa software de facturación (Quipu, Holded, Contasimple) y guarda TODO.

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❌ Error 3: Solicitar Hipoteca con Menos de 2 Años

El problema: La mayoría de bancos rechazan autónomos con menos de 2 años de antigüedad (salvo excepciones con aval).

Ejemplo:

• Llevas 15 meses como autónomo
• Facturas 45.000€ anuales
• El banco te rechaza automáticamente
• Resultado: Pierdes tiempo y consultas en el CIRBE

Solución: Espera a cumplir 2 años. Usa ese tiempo para ahorrar más entrada.

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❌ Error 4: No Revisar tu Score Crediticio

El problema: Si tienes impagos antiguos o reclamaciones en el CIRBE, los bancos te rechazan aunque tus ingresos sean altos.

Ejemplo:

• Tienes un impago de tarjeta de 2022 por 800€
• Lo olvidaste, pero sigue en ASNEF
• El banco te rechaza sin más explicaciones
• Resultado: Hipoteca denegada

Solución: Consulta tu informe CIRBE y ASNEF antes de solicitar. Regulariza cualquier deuda.

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❌ Error 5: Aceptar la Primera Oferta

El problema: Cada banco tiene condiciones diferentes para autónomos. No negociar o no comparar puede costarte miles de euros.

Ejemplo:

• Banco A te ofrece TIN 3,5%
• Banco B (que no consultaste) ofrece TIN 2,9%
• Diferencia en cuota: 90€/mes × 300 meses = 27.000€ más pagados
• Resultado: Sobrepago innecesario

Solución: Solicita a 2-3 bancos. Usa brokers. Negocia comisiones.

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❌ Error 6: No Declarar Otras Fuentes de Ingresos

El problema: Si tienes ingresos mixtos (autónomo + alquiler + dividendos), y solo presentas los de autónomo, el banco calcula menor capacidad.

Ejemplo:

• Autónomo: 28.000€/año
• Alquiler de piso heredado: 8.400€/año (700€/mes)
• Solo presentas autónomo: Capacidad para hipoteca de 140.000€
• Presentas todo: Capacidad para hipoteca de 182.000€
• Resultado: Pierdes capacidad de compra

Solución: Declara TODOS tus ingresos regulares y demostrables.

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❌ Error 7: No Cancelar Deudas Pequeñas

El problema: Una financiación de móvil de 30€/mes o un préstamo personal de 150€/mes pueden arruinar tu ratio de endeudamiento.

Ejemplo:

• Ingresos: 2.500€/mes
• Cuota hipoteca: 800€/mes
• Préstamo coche: 180€/mes
• Ratio: (800 + 180) / 2.500 = 39,2% ⚠️ (límite 35%)
• Si cancelas coche: 800 / 2.500 = 32% ✅
• Resultado: Cancelar el coche te permite acceder a la hipoteca

Solución: Cancela todas las deudas pequeñas antes de solicitar.

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❌ Error 8: No Leer el Contrato Completo

El problema: Los bancos incluyen productos vinculados (seguros, tarjetas, planes de pensiones) que aumentan el coste real.

Ejemplo:

• TIN ofrecido: 2,9%
• Condiciones: Seguro vida (30€/mes) + Seguro hogar (35€/mes) + Plan pensiones (100€/mes)
• Coste anual adicional: 1.980€/año
• Coste en 25 años: 49.500€
• Resultado: La hipoteca "barata" sale mucho más cara

Solución: Calcula el coste TOTAL (TAE + vinculaciones) antes de firmar. Compara TAE, no solo TIN.

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❓ Preguntas Frecuentes (FAQs)

1. ¿Cuánto tiempo necesito ser autónomo para pedir una hipoteca?

Respuesta: La mayoría de bancos requieren mínimo 2 años de antigüedad como autónomo. Algunas entidades (BBVA, Bankinter) pueden aceptar 18 meses si:

• Tu facturación anual supera los 40.000€
• Aportas un aval familiar
• Ofreces una entrada superior al 25%

Consejo: Si llevas menos de 2 años, espera. Usa ese tiempo para mejorar tu declaración y ahorrar más.

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2. ¿Qué ingresos consideran los bancos: brutos o netos?

Respuesta: Los bancos consideran ingresos netos declarados en la renta, no tu facturación bruta.

Ejemplo:

• Facturas 60.000€/año (bruto)
• Gastos deducibles: 22.000€
• Ingresos netos declarados: 38.000€ ← Esto es lo que cuenta
• Capacidad de pago: 38.000€ / 12 = 3.167€/mes

Importante: Si declaras pocos ingresos para pagar menos impuestos, tendrás poca capacidad para hipoteca.

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3. ¿Puedo conseguir una hipoteca si tuve pérdidas un año?

Respuesta: Depende. Si tuviste pérdidas en solo 1 de los últimos 3 años y los otros 2 fueron positivos, algunos bancos lo aceptan si:

• El promedio de los 3 años es positivo y suficiente
• Puedes justificar la pérdida (inversión en equipamiento, año de inicio, etc.)
• Aportas mayor entrada (30%) o aval

Ejemplo:

• 2022: +25.000€
• 2023: -5.000€ (compraste equipamiento caro)
• 2024: +40.000€
• Promedio: 20.000€/año = 1.667€/mes

Solución: Presenta carta explicativa + prueba de la inversión + proyección de ingresos futuros.

Si tuviste pérdidas en 2 de los 3 últimos años: Muy difícil. Los bancos lo rechazan salvo aval muy sólido.

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4. ¿Es mejor hipoteca fija o variable para autónomos?

Respuesta: Depende de tu estabilidad de ingresos:

Fija (2,85-3,25%):

• ✅ Mejor si: Tus ingresos varían mucho mes a mes
• ✅ Ventaja: Cuota fija, puedes planificar mejor
• ❌ Desventaja: TIN inicial más alto

Variable (Euríbor + 0,59-0,89%):

• ✅ Mejor si: Tus ingresos son estables y tienes colchón financiero
• ✅ Ventaja: TIN inicial más bajo, puedes ahorrar si Euríbor baja
• ❌ Desventaja: Cuota puede subir si Euríbor sube

Recomendación para autónomos: Hipoteca fija los primeros 10-15 años (estabilidad), luego cambiar a variable si tus ingresos se estabilizan.

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5. ¿Qué hago si mi actividad es muy nueva (sector tech, apps, etc.)?

Respuesta: Los bancos tradicionales pueden ser muy conservadores con actividades "nuevas" o difíciles de categorizar.

Estrategias:

• ✅ Presenta plan de negocio y proyecciones realistas
• ✅ Muestra contratos firmados con clientes
• ✅ Si tienes inversores o financiación externa, preséntalo
• ✅ Solicita en bancos digitales (EVO, ING, Openbank) que entienden mejor actividades tech
• ✅ Considera aval de familiar con actividad tradicional
• ✅ Aumenta la entrada al 30-35%

Ejemplo: Desarrollador de apps freelance con 2 años de antigüedad:

• Facturación 2023: 50.000€
• Facturación 2024: 68.000€ (al alza)
• Contratos con 3 empresas recurrentes
• Solución: Bankinter le aprobó con entrada 30% + presentación de contratos

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6. ¿Me perjudica tener una SL en lugar de ser autónomo persona física?

Respuesta: No necesariamente. De hecho, puede ser ventajoso si:

• La SL tiene cuentas anuales saneadas (beneficios, no pérdidas)
• Eres administrador único o tienes participación mayoritaria
• Puedes demostrar que te pagas un salario estable

Ventaja adicional: Puedes optimizar salario vs dividendos:

• Antes de pedir hipoteca: Sube tu salario (nómina mensual)
• Reduce dividendos temporalmente
• El banco valorará más el salario fijo

Documentación adicional requerida:

• Estatutos de la SL
• Cuentas anuales últimos 2-3 años
• Nóminas de la SL (tuyas)
• Declaración de renta personal

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7. ¿Puedo deducir la hipoteca si trabajo desde casa?

Respuesta: Sí, parcialmente, si cumples requisitos:

Requisitos:

• Tener un espacio exclusivo para trabajar (oficina, despacho)
• Declarar la vivienda como local afecto a la actividad
• Justificar que trabajas habitualmente desde casa

Qué puedes deducir:

• % de cuota hipoteca proporcional a m² de oficina
• % de IBI
• % de comunidad
• % de suministros (luz, agua, internet)
• Seguro de hogar (proporcional)

Ejemplo:

• Vivienda: 100m²
• Oficina: 15m²
• Deducción: 15% de gastos

Cuota hipoteca: 800€/mes → Deduces 120€/mes IBI: 600€/año → Deduces 90€/año Luz/internet: 100€/mes → Deduces 15€/mes

Total deducible anual: ~2.000€

⚠️ IMPORTANTE:

• Puede perder la exención por venta de vivienda habitual si vendes (consulta asesor)
• Hacienda puede pedir pruebas (fotos, facturas, etc.)
• No abuses (oficina de 50m² en vivienda de 60m² no es creíble)

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8. ¿Qué banco es mejor para autónomos en 2025?

Respuesta: Según nuestro análisis:

🏆 Mejor opción general: BBVA

• TIN competitivo (2,95% fijo / E+0,69% variable)
• Acepta autónomos desde 18 meses (con condiciones)
• Buena vinculación (no excesiva)

🥈 Mejor para poca vinculación: Bankinter

• TIN muy bajo (2,85% fijo / E+0,59% variable)
• Solo exige domiciliación de facturación
• Proceso más digital

🥉 Mejor para trato personalizado: CaixaBank

• Red de oficinas amplia
• Gestores especializados en autónomos
• Flexible si eres cliente antiguo

Para facturaciones altas (+60.000€/año): Sabadell Para autónomos con aval: Santander

Consejo: Solicita en 2-3 bancos y compara ofertas finales.

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9. ¿Cuánto tardan en aprobar una hipoteca para autónomos?

Respuesta: Entre 15-30 días de media, más que para asalariados (10-15 días).

Timeline típico:

Fase	Duración	Qué ocurre
1. Solicitud	1-2 días	Presentas documentación
2. Análisis documental	5-10 días	Banco verifica declaraciones, CIRBE, certificados
3. Tasación	5-7 días	Perito valora la vivienda
4. Comité de riesgos	3-7 días	Decisión final del banco
5. Oferta vinculante	1-2 días	Te envían condiciones finales
TOTAL	15-30 días	-

Factores que alargan el proceso:

• Documentación incompleta
• Declaraciones de renta con pérdidas (requiere análisis adicional)
• Actividad en sector no tradicional
• Solicitud de condiciones especiales

Cómo acelerar:

• ✅ Presenta documentación completa desde el inicio
• ✅ Responde rápido a peticiones del banco
• ✅ Ten certificados actualizados (Hacienda, Seg. Social)

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10. ¿Necesito un avalista siendo autónomo?

Respuesta: No siempre, pero puede ayudar en estos casos:

Cuándo SÍ necesitas aval:

• Llevas menos de 2 años como autónomo
• Tus ingresos declarados son muy ajustados
• Tu ratio de endeudamiento supera el 35-40%
• Tuviste pérdidas algún año reciente
• Tu entrada es menor del 20%
• Actividad en sector de riesgo (hostelería, comercio minorista)

Cuándo NO necesitas aval:

• Llevas 3+ años como autónomo
• Ingresos estables y al alza
• Entrada del 25-30%
• Ratio de endeudamiento < 35%
• Score crediticio perfecto
• Actividad en sector estable (profesiones liberales)

Tipo de aval más común:

• Familiar (padre, madre, hermano) con ingresos fijos
• ICO (aval del Estado para jóvenes autónomos)
• Sociedad de Garantía Recíproca (SGR)

Coste del aval:

• Familiar: gratis (pero asume responsabilidad solidaria)
• ICO: 0,5-1,5% del capital
• SGR: 1-2% anual

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✅ Checklist Final: ¿Estás Listo para Solicitar?

Documentación Personal

• DNI/NIE vigente (ambas caras escaneadas)
• Declaración de la renta últimos 2-3 años (con justificante presentación)
• Modelo 303 (IVA) últimos 4 trimestres
• Modelo 130 (IRPF) últimos 4 trimestres (si aplica)
• Vida laboral actualizada (últimos 30 días)
• Extractos bancarios últimos 6-12 meses
• Certificado censal (AEAT)
• Certificado de estar al corriente con Hacienda
• Certificado de estar al corriente con Seguridad Social

Documentación de la Actividad

• Alta como autónomo de hace mínimo 2 años
• Facturas emitidas últimos 6-12 meses (si te las piden)
• Contratos con clientes recurrentes (si tienes)
• Estatutos de la SL (si eres autónomo societario)
• Cuentas anuales SL últimos 2-3 años (si aplica)
• Nóminas de la SL (si eres administrador que se paga salario)

Documentación de la Vivienda

• Referencia catastral de la vivienda
• Nota simple del Registro (para verificar cargas)
• Presupuesto/contrato de compraventa
• Tasación (algunos bancos la gestionan ellos)

Requisitos Cumplidos

• Antigüedad mínimo 2 años como autónomo
• Declaración de renta últimos 2 años positiva (con beneficios)
• Ingresos netos suficientes para ratio < 35-40%
• Ahorros para entrada 25-30% + gastos 10%
• Sin impagos en CIRBE/ASNEF últimos 24 meses
• Sin deudas con Hacienda o Seguridad Social
• Otras deudas canceladas o con ratio total < 35%

Estrategia Preparada

• Has comparado ofertas de 2-3 bancos
• Has calculado tu capacidad de pago real
• Conoces el TIN y TAE de cada oferta
• Has revisado productos vinculados obligatorios
• Tienes preparado "dossier de viabilidad" (opcional pero recomendado)
• Has consultado tu score en CIRBE/ASNEF

¿Tienes todo marcado? 🎉 Estás listo para solicitar tu hipoteca como autónomo.

¿Te falta algo? 👉 Revisa las secciones específicas arriba y completa lo que necesites.

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🎯 Conclusiones Finales

Conseguir una hipoteca siendo autónomo en 2025 es totalmente posible si te preparas bien. Los bancos son más exigentes, sí, pero también entienden mejor las realidades del trabajo autónomo que hace 10 años.

Las claves del éxito:

1. Antigüedad: Espera a cumplir 2 años mínimo (mejor 3 años)
2. Declaración correcta: No subreporten ingresos los años previos a solicitar
3. Documentación completa: Ten todo organizado desde el principio
4. Mayor entrada: Apunta al 25-30% en lugar del 20%
5. Score limpio: Sin impagos ni deudas con AEAT/Seguridad Social
6. Compara bancos: BBVA, Bankinter y CaixaBank son las mejores opciones
7. Negocia: Comisiones, vinculación, TIN... todo es negociable
8. Optimiza tu perfil: Cancela deudas pequeñas, demuestra estabilidad, aporta aval si es necesario

Recuerda:

• TIN medio autónomos: 2,8-4,2% (solo 0,3-0,7% más que asalariados)
• Con buena preparación, tasa de aprobación puede superar el 80%
• El proceso tarda 15-30 días, ten paciencia

💡 Último Consejo

No te desanimes si el primer banco te rechaza. Cada entidad tiene criterios diferentes. A veces, la diferencia está en cómo presentas tu caso, no en tu perfil real. Considera trabajar con un broker hipotecario especializado que conozca qué bancos aceptan qué perfiles.

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📚 Referencias y Recursos Adicionales

Calculadoras y Herramientas

• Calculadora de hipotecas: Mercado Hipotecas
• Simulador capacidad de pago: Banco de España
• Consulta CIRBE: [Banco de España
• CIRBE](https://www.bde.es/bde/es/secciones/servicios/Particulares_y_e/Servicio_de_Rec/)
• Informe ASNEF: ASNEF

Organismos Oficiales

• AEAT (Agencia Tributaria): sede.agenciatributaria.gob.es
• Seguridad Social: seg-social.es
• Banco de España: bde.es

Software para Autónomos

• Facturación: Quipu, Holded, Contasimple, Billin
• Gestoría online: Declarando, Yoigo Negocios
• Banca online: BBVA, Bankinter, ING, EVO

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Última actualización: Noviembre 2025 Datos verificados: Noviembre 2025 Autor: Equipo Mercado Hipotecas

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