TIN vs TAE: qué significa cada uno
Buscas hipotecas y ves ofertas así:
- Banco A: TIN 2,5%, TAE 3,1%
- Banco B: TIN 2,7%, TAE 2,9% Cuál es mejor? La respuesta: mira la TAE, no el TIN. Te explicamos por qué.
Qué es el TIN (Tipo de Interés Nominal)
Definición simple: Es el interés puro que te cobra el banco por el dinero prestado.
Ejemplo:
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TIN: 3%
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Prestas: 100.000€
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Interés anual: 3.000€ El problema: El TIN NO incluye:
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Comisiones de estudio
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Gastos de gestoría (si los cobra el banco)
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Seguros obligatorios
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Productos vinculados Por eso el TIN no te sirve para comparar hipotecas de diferentes bancos.
Qué es la TAE (Tasa Anual Equivalente)
Definición simple: Es el coste REAL y TOTAL de la hipoteca, incluyendo intereses + comisiones + gastos.
La TAE incluye:
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El TIN (interés)
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Comisión de apertura
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Comisión de estudio
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Otros gastos bancarios La TAE NO incluye:
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Notaría
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Registro
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Tasación
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Impuestos (ITP, AJD) Esos gastos los pagas en TODAS las hipotecas, así que no afectan a la comparación.
Por qué la TAE es más importante que el TIN
Ejemplo real:
Oferta A:
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TIN: 2,5%
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Comisión apertura: 1%
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TAE: 3,1% Oferta B:
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TIN: 2,7%
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Sin comisiones
-
TAE: 2,7% Aunque la Oferta A tiene TIN más bajo, la Oferta B es más barata porque no tiene comisiones. La TAE te lo muestra claramente.
Otro ejemplo:
| Banco | TIN | Comisiones | TAE |
|---|---|---|---|
| Banco 1 | 2,80% | 1% apertura | 3,10% |
| Banco 2 | 2,95% | Sin comisiones | 2,98% |
| Banco 3 | 3,00% | 0,5% apertura | 3,15% |
| Conclusión: El Banco 2 es el más barato, aunque tiene el TIN más alto. |
Diferencia entre TAE fija y TAE variable
Hipoteca fija:
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La TAE es fija durante toda la vida del préstamo
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Sabes exactamente cuánto pagarás
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Fácil de comparar Hipoteca variable:
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La TAE se calcula asumiendo que el Euríbor se mantiene constante
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Problema: El Euríbor cambia cada año
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La TAE que te muestran es solo orientativa Ejemplo de TAE variable:
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Oferta: Euríbor + 0,99%
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Euríbor actual: 3,5%
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TIN actual: 4,49%
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TAE mostrada: 4,60% (aproximadamente) Pero si el Euríbor baja a 2%, tu TIN será 2,99% y tu TAE real también cambiará.
Importante: En variables, la TAE te sirve para comparar ofertas HOY, pero no te garantiza el coste futuro. Para eso debes comparar el diferencial (el +0,99% del ejemplo).
Cómo comparar hipotecas variables correctamente
En hipotecas variables, compara:
1. El diferencial:
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Banco A: Euríbor + 0,89%
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Banco B: Euríbor + 0,99%
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Banco A es mejor (0,10% menos) 2. Las comisiones:
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Comisión de apertura
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Comisión por amortización anticipada
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Comisión por subrogación 3. Las vinculaciones:
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Nómina domiciliada
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Tarjetas
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Planes de pensiones El coste real de las vinculaciones puede subir la TAE efectiva en 0,3-0,5%.
Qué TAE es buena en 2025?
Hipotecas fijas (a 30 años):
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Excelente: <2,8%
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Buena: 2,8-3,2%
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Normal: 3,2-3,5%
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Cara: >3,5% Hipotecas variables (Euríbor actual ~3,5%):
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Excelente: <4,3%
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Buena: 4,3-4,6%
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Normal: 4,6-4,9%
-
Cara: >4,9% Nota: Esto cambia con el tiempo. Consulta ofertas actuales en nuestro comparador.
Trucos que usan los bancos con la TAE
Truco 1: Oferta bonificada temporal
"TAE primer año: 1,99%, después 3,5%"
- El primer año pagas poco
- Luego sube mucho
- Mira la TAE del periodo completo, no solo del primer año Truco 2: Vinculaciones "opcionales"
"TAE 2,8% con vinculaciones, 3,5% sin vinculaciones"
- La TAE baja incluye el coste de seguros, pero...
- Los seguros pueden ser caros
- Calcula el coste REAL con las vinculaciones Truco 3: Ofertas con letra pequeña
"TAE desde 2,5%*"
- El asterisco esconde requisitos difíciles
- "Desde" significa que casi nadie consigue ese precio
- Pide la TAE que te aplicarían a TI específicamente
Cómo calcular el coste real de una hipoteca
Paso 1: Mira la TAE
Es el primer filtro. Descarta ofertas con TAE muy alta.
Paso 2: Suma vinculaciones
- Seguro hogar: +150€/año
- Seguro vida: +300€/año
- Tarjeta: +50€/año
- Total vinculaciones: 500€/año 500€/año en una hipoteca de 200.000€ equivale a +0,25% de TAE efectiva.
Paso 3: Calcula TAE real
- TAE mostrada: 2,8%
- (+) Coste vinculaciones: 0,25%
- TAE real: 3,05% Paso 4: Compara TAE real de todas las ofertas
Te calculamos la TAE real de cada oferta
Los bancos te muestran la TAE más atractiva, pero no siempre es la real. Nuestro equipo:
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