TIN vs TAE: qué significa cada uno

Buscas hipotecas y ves ofertas así:

Banco A: TIN 2,5%, TAE 3,1%
Banco B: TIN 2,7%, TAE 2,9% Cuál es mejor? La respuesta: mira la TAE, no el TIN. Te explicamos por qué.

Qué es el TIN (Tipo de Interés Nominal)

Definición simple: Es el interés puro que te cobra el banco por el dinero prestado.

Ejemplo:

TIN: 3%
Prestas: 100.000€
Interés anual: 3.000€ El problema: El TIN NO incluye:
Comisiones de apertura
Comisiones de estudio
Gastos de gestoría (si los cobra el banco)
Seguros obligatorios
Productos vinculados Por eso el TIN no te sirve para comparar hipotecas de diferentes bancos.

Qué es la TAE (Tasa Anual Equivalente)

Definición simple: Es el coste REAL y TOTAL de la hipoteca, incluyendo intereses + comisiones + gastos.

La TAE incluye:

El TIN (interés)
Comisión de apertura
Comisión de estudio
Otros gastos bancarios La TAE NO incluye:
Notaría
Registro
Tasación
Impuestos (ITP, AJD) Esos gastos los pagas en TODAS las hipotecas, así que no afectan a la comparación.

Por qué la TAE es más importante que el TIN

Ejemplo real:

Oferta A:

TIN: 2,5%
Comisión apertura: 1%
TAE: 3,1% Oferta B:
TIN: 2,7%
Sin comisiones
TAE: 2,7% Aunque la Oferta A tiene TIN más bajo, la Oferta B es más barata porque no tiene comisiones. La TAE te lo muestra claramente.

Otro ejemplo:

Banco	TIN	Comisiones	TAE
Banco 1	2,80%	1% apertura	3,10%
Banco 2	2,95%	Sin comisiones	2,98%
Banco 3	3,00%	0,5% apertura	3,15%
Conclusión: El Banco 2 es el más barato, aunque tiene el TIN más alto.

Diferencia entre TAE fija y TAE variable

Hipoteca fija:

La TAE es fija durante toda la vida del préstamo
Sabes exactamente cuánto pagarás
Fácil de comparar Hipoteca variable:
La TAE se calcula asumiendo que el Euríbor se mantiene constante
Problema: El Euríbor cambia cada año
La TAE que te muestran es solo orientativa Ejemplo de TAE variable:
Oferta: Euríbor + 0,99%
Euríbor actual: 3,5%
TIN actual: 4,49%
TAE mostrada: 4,60% (aproximadamente) Pero si el Euríbor baja a 2%, tu TIN será 2,99% y tu TAE real también cambiará.

Importante: En variables, la TAE te sirve para comparar ofertas HOY, pero no te garantiza el coste futuro. Para eso debes comparar el diferencial (el +0,99% del ejemplo).

Cómo comparar hipotecas variables correctamente

En hipotecas variables, compara:

1. El diferencial:

Banco A: Euríbor + 0,89%
Banco B: Euríbor + 0,99%
Banco A es mejor (0,10% menos) 2. Las comisiones:
Comisión de apertura
Comisión por amortización anticipada
Comisión por subrogación 3. Las vinculaciones:
Nómina domiciliada
Seguros
Tarjetas
Planes de pensiones El coste real de las vinculaciones puede subir la TAE efectiva en 0,3-0,5%.

Qué TAE es buena en 2025?

Hipotecas fijas (a 30 años):

Excelente: <2,8%
Buena: 2,8-3,2%
Normal: 3,2-3,5%
Cara: >3,5% Hipotecas variables (Euríbor actual ~3,5%):
Excelente: <4,3%
Buena: 4,3-4,6%
Normal: 4,6-4,9%
Cara: >4,9% Nota: Esto cambia con el tiempo. Consulta ofertas actuales en nuestro comparador.

Trucos que usan los bancos con la TAE

Truco 1: Oferta bonificada temporal

"TAE primer año: 1,99%, después 3,5%"

El primer año pagas poco
Luego sube mucho
Mira la TAE del periodo completo, no solo del primer año Truco 2: Vinculaciones "opcionales"

"TAE 2,8% con vinculaciones, 3,5% sin vinculaciones"

La TAE baja incluye el coste de seguros, pero...
Los seguros pueden ser caros
Calcula el coste REAL con las vinculaciones Truco 3: Ofertas con letra pequeña

"TAE desde 2,5%*"

El asterisco esconde requisitos difíciles
"Desde" significa que casi nadie consigue ese precio
Pide la TAE que te aplicarían a TI específicamente

Cómo calcular el coste real de una hipoteca

Paso 1: Mira la TAE

Es el primer filtro. Descarta ofertas con TAE muy alta.

Paso 2: Suma vinculaciones

Seguro hogar: +150€/año
Seguro vida: +300€/año
Tarjeta: +50€/año
Total vinculaciones: 500€/año 500€/año en una hipoteca de 200.000€ equivale a +0,25% de TAE efectiva.

Paso 3: Calcula TAE real

TAE mostrada: 2,8%
- (+) Coste vinculaciones: 0,25%
TAE real: 3,05% Paso 4: Compara TAE real de todas las ofertas

Te calculamos la TAE real de cada oferta

Los bancos te muestran la TAE más atractiva, pero no siempre es la real. Nuestro equipo:

✓ Calcula la TAE real incluyendo todas las vinculaciones
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