Deducciones fiscales al comprar vivienda en España
Comprar una casa es caro, pero al menos Hacienda te permite deducir algunos gastos. El problema? Muchas personas no saben qué pueden deducir y pierden dinero. Vamos a verlo.
La deducción por compra de vivienda habitual (casi) desapareció
Mala noticia: Desde 2013, la deducción por compra de vivienda habitual está eliminada... salvo excepciones.
Quién puede seguir deduciéndose:
- Personas que compraron su vivienda ANTES del 1 de enero de 2013
- Y que venían aplicando la deducción desde entonces Si compraste después de 2013: NO puedes deducirte la compra de vivienda habitual en el IRPF estatal.
Excepción importante: Algunas Comunidades Autónomas mantienen deducciones propias. Consulta las de tu comunidad.
Deducciones autonómicas (varían según dónde vivas)
Madrid: Sin deducción autonómica
Cataluña:
-
Jóvenes menores de 32 años: hasta 9% de las cantidades pagadas (máx 300€/año)
-
Requisitos: primera vivienda, ingresos <30.000€ Andalucía:
-
Deducción para menores de 35 años
-
Hasta 3% de las cantidades (máx 450€/año primeros 2 años, 300€ siguientes) País Vasco y Navarra: Tienen sus propias normativas forales (más generosas)
Importante: Cada comunidad tiene requisitos diferentes. Consulta la normativa específica de donde vives.
Deducciones por obras y rehabilitación (SÍ vigentes)
Aunque no puedas deducir la compra, SÍ puedes deducir obras de mejora:
1. Deducción por obras de rehabilitación energética (vigente hasta 2025)
-
Qué cubre: Obras que mejoren la eficiencia energética
-
Deducción: 20% a 60% según tipo de obra
-
Requisitos: Certificado energético que demuestre mejora
-
Máximo deducible: Varía según el tipo (5.000€ a 15.000€)
-
Nota: Programa prorrogado para 2025, consulta vigencia para años posteriores Tipos de obras que aplican:
-
Mejora del aislamiento térmico
-
Cambio de ventanas
-
Instalación de placas solares
-
Cambio de caldera por sistema eficiente 2. Deducción por obras de accesibilidad
-
Obras para adaptar vivienda a personas con discapacidad
-
Hasta 10.000€/año
Gastos deducibles al vender tu vivienda
Aunque esto no aplica a la compra, es importante saberlo:
Si vendes tu vivienda y obtienes ganancia, pagas impuestos. PERO puedes reducir la ganancia si:
Conservas las facturas de:
- Obras de mejora realizadas (NO reparaciones, solo mejoras)
- Gastos de notaría de la compra original
- Registro de la propiedad
- ITP o IVA pagado al comprar
- Comisiones inmobiliarias Estos gastos aumentan el precio de adquisición, por tanto reducen la ganancia y pagas menos impuestos al vender.
Ejemplo:
- Compraste por: 150.000€
- Gastaste en notaría, registro, ITP: 12.000€
- Hiciste obras de mejora: 20.000€
- Precio de adquisición fiscal: 182.000€
- Vendes por: 200.000€
- Ganancia: 18.000€ (en vez de 50.000€)
- Ahorro fiscal: ~6.000€ Consejo: Guarda TODAS las facturas de obras y gastos de compra durante al menos 5 años.
Exención por reinversión en vivienda habitual
Qué es: Si vendes tu vivienda habitual y compras otra, NO pagas impuestos por la ganancia.
Requisitos:
- Ambas deben ser vivienda habitual (no segunda residencia)
- Reinvertir el dinero en máximo 2 años
- Reinvertir la totalidad (si reinviertes solo parte, pagas por la parte no reinvertida) Importante para mayores de 65 años: Si vendes tu vivienda habitual y tienes +65 años, la ganancia está totalmente exenta (aunque no reinviertas).
Deducciones por alquiler (no compra, pero útil)
Si decides alquilar en vez de comprar, hay deducciones:
- Estatal: Solo si tu contrato es anterior a 2015
- Autonómicas: Muchas comunidades tienen deducciones por alquiler (especialmente para jóvenes)
Deducciones para inversores (segunda vivienda para alquilar)
Si compras una segunda vivienda para alquilarla:
- Los intereses de la hipoteca son gasto deducible
- El IBI es deducible
- Las reparaciones son deducibles
- La amortización del inmueble es deducible (3% anual)
- Los seguros son deducibles Estos gastos se restan de los ingresos por alquiler en tu declaración de la renta.
Cómo aprovechar al máximo las deducciones
1. Consulta tu Comunidad Autónoma
Las deducciones estatales son limitadas, pero muchas comunidades tienen sus propias ayudas.
2. Guarda todas las facturas
Especialmente:
- Facturas de compra (notaría, registro, impuestos)
- Facturas de obras de mejora
- Facturas de rehabilitación energética 3. Obras de eficiencia energética
Si vas a hacer obras, aprovecha las deducciones vigentes en 2025 (consulta prórroga para años posteriores).
4. Planifica la venta
Si vas a vender, considera reinvertir en otra vivienda habitual para evitar impuestos.
Optimizamos tu situación fiscal al comprar
Las deducciones fiscales pueden ahorrarte miles de euros, pero son complejas y cambian según tu situación. Nuestro equipo:
- ✓ Analiza qué deducciones puedes aplicar en tu caso
- ✓ Te asesora sobre obras de eficiencia energética
- ✓ Calcula el ahorro fiscal real
- ✓ Te conecta con gestores fiscales especializados
- ✓ Planifica la compra para maximizar beneficios Consulta gratuita. La fiscalidad bien gestionada puede ahorrarte más que negociar 0,1% de interés.