Comprar segunda vivienda: condiciones diferentes
Quieres comprar un piso en la playa, una casa en el pueblo o una vivienda para alquilar. Las condiciones de la hipoteca serán diferentes a las de tu vivienda habitual. Más exigentes. Vamos a ver qué cambia.
Qué considera el banco "segunda residencia"
Segunda residencia es cualquier vivienda que NO sea tu domicilio habitual:
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Casa de vacaciones en la playa
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Piso en la montaña para fines de semana
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Vivienda en el pueblo de tus padres
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Piso para alquilar como inversión
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Vivienda para tus hijos estudiantes Vivienda habitual es:
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Donde vives la mayor parte del año
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Donde estás empadronado
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Tu residencia fiscal Importante: Solo puedes tener UNA vivienda habitual. La segunda automáticamente es "segunda residencia" aunque la uses mucho.
Diferencias con hipoteca de vivienda habitual
1. Menos financiación
| Tipo | % Financiación | Entrada mínima |
|---|---|---|
| Vivienda habitual | Hasta 80% | 20% |
| Segunda residencia | Hasta 60-70% | 30-40% |
| Ejemplo: |
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Vivienda: 200.000€
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Habitual: entrada 40.000€ (20%)
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Segunda residencia: entrada 60.000-80.000€ (30-40%)
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Necesitas 20.000-40.000€ más de ahorro 2. Tipo de interés más alto
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Vivienda habitual: TAE ~3,0%
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Segunda residencia: TAE ~3,5-4,0%
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Diferencia: +0,5% a +1% En dinero (200.000€ a 25 años):
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Al 3,0%: Pagas 285.000€ total (85.000€ de intereses)
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Al 3,5%: Pagas 301.000€ total (101.000€ de intereses)
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Diferencia: 16.000€ más 3. Más comisiones y gastos
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Comisiones de apertura más altas (1-1,5% vs 0-0,5%)
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Menos bonificaciones por vinculación
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Menos ventajas por domiciliar nómina (porque ya la tienes en otro banco) 4. Requisitos de ingresos más estrictos
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Vivienda habitual: cuota < 35% de ingresos
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Segunda residencia: cuota < 25-30% de ingresos El banco asume que la segunda vivienda es un "lujo", no una necesidad. Por tanto, eres más estrictos.
Cuánto necesitas de ingresos para segunda residencia
Ejemplo:
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Ya pagas hipoteca habitual: 800€/mes
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Quieres segunda hipoteca: 600€/mes
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Total cuotas: 1.400€/mes El banco mira:
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Ratio de endeudamiento total < 35-40%
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Ingresos mínimos necesarios: 1.400€ / 0,35 = 4.000€/mes
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Necesitas ingresos netos de ~4.000€/mes o más
Impuestos al comprar segunda residencia
1. ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales) - vivienda usada
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Vivienda habitual: 6-10% según comunidad
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Segunda residencia: 6-10% (IGUAL) 2. IVA - vivienda nueva
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Vivienda habitual: 10%
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Segunda residencia: 10% (IGUAL) 3. AJD (Actos Jurídicos Documentados)
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Vivienda habitual: ~1,5%
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Segunda residencia: ~1,5% (IGUAL) Los impuestos de compra son iguales, PERO...
Deducciones fiscales: aquí SÍ cambia
Vivienda habitual:
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Pocas deducciones (eliminadas desde 2013)
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Solo si compraste antes de 2013 Segunda residencia para alquilar:
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SÍ puedes deducir gastos en la declaración de la renta:
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Intereses de la hipoteca
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IBI
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Seguros
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Gastos de comunidad
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Reparaciones y mantenimiento
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Amortización (3% anual del valor)
Estos gastos se restan de los ingresos por alquiler.
Ejemplo:
- Ingresos alquiler: 800€/mes = 9.600€/año
- Gastos deducibles: 6.000€/año
- Rendimiento neto: 3.600€
- Impuestos solo sobre 3.600€ (no sobre 9.600€) Más info en gastos deducibles.
Segunda residencia como inversión: rentabilidad
Caso 1: Para alquilar turísticamente
Ventajas:
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Alquileres más altos que residencial
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Flexibilidad (la usas cuando quieras) Desventajas:
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Gestión más compleja
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Ocupación no garantizada (hay meses sin alquilar)
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Normativas restrictivas en algunas ciudades Rentabilidad típica: 4-7% anual neto (después de gastos)
Caso 2: Para alquilar residencialmente
Ventajas:
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Ingresos estables y predecibles
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Menos gestión Desventajas:
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No puedes usarla tú
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Alquileres más bajos
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Riesgo de inquilino moroso Rentabilidad típica: 3-5% anual neto
Caso 3: Solo para uso personal (vacaciones)
- NO genera ingresos
- Pagas hipoteca + gastos sin retorno
- Solo se justifica si la usas mucho o como inversión a largo plazo (revalorización)
Estrategias para conseguir mejor financiación
Estrategia 1: Declararla como vivienda habitual (si aplica)
Si tu intención real es mudarte ahí en 1-2 años:
- Declárala como futura vivienda habitual
- Empadrónate ahí en cuanto sea posible
- Consigues mejores condiciones OJO: No mientas. Si declaras algo que no es cierto, el banco puede ejecutar la hipoteca.
Estrategia 2: Mayor entrada
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Con 40-50% de entrada, el banco mejora condiciones
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Tipos más bajos
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Menos comisiones Estrategia 3: Demostrar ingresos por alquiler futuro
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Presenta estudio de rentabilidad
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Contrato de alquiler pre-firmado (si ya tienes inquilino)
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El banco ve que la vivienda se "pagará sola" Estrategia 4: Productos específicos para inversores
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Algunos bancos tienen hipotecas especiales para "comprar para alquilar"
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Condiciones adaptadas a inversores
Bancos que dan hipotecas para segunda residencia
No todos los bancos financian segunda residencia. Los que sí:
- BBVA
- Santander
- CaixaBank
- Bankinter
- Sabadell
- Unicaja Cada uno con condiciones diferentes. Comparar es clave.
Errores comunes al comprar segunda residencia
❌ No calcular todos los gastos
Vivienda vacía 4 meses/año = pagas hipoteca sin ingresos esos meses.
❌ Sobreendeudarse
Comprar segunda vivienda estirando al máximo tus ingresos. Si pierdes el trabajo, tienes 2 hipotecas que pagar.
❌ No considerar gastos de mantenimiento
- IBI
- Comunidad
- Seguros
- Reparaciones Una segunda vivienda puede costar 100-200€/mes aunque no tengas hipoteca.
❌ Comprar en ubicación mala para alquilar
Si tu plan es alquilar, compra en zonas con demanda. No en medio de la nada.
Te ayudamos a conseguir tu segunda residencia
Comprar una segunda vivienda requiere más planificación que la primera. Nuestro equipo:
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