Gastos de Apertura y Comisiones Hipotecarias 2025: Guía Completa

📌 Resumen en 30 segundos

Las comisiones hipotecarias pueden sumarte 2.000-5.000€ extras al contratar tu hipoteca. En noviembre 2025:

Comisión de apertura: 0-1,5% (mayoría 0-0,5%)

Comisión de estudio: 0-400€ (tendencia: gratis)

Amortización anticipada variable: 0,15-0,25%

Amortización anticipada fija: 1,5-2%

Cambio de condiciones: 150-500€

Clave: Muchas comisiones son negociables. Este artículo te enseña cómo ahorrar miles de euros negociando correctamente.

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Por qué las comisiones importan tanto como el interés

Cuando comparas hipotecas, la mayoría mira solo el TIN o TAE. Error.

Ejemplo real:

Banco A:

• TIN: 2,5%
• Comisión apertura: 1% (1.800€)
• Comisión estudio: 300€
• TAE: 2,85%

Banco B:

• TIN: 2,7%
• Sin comisiones
• TAE: 2,70%

Resultado: El Banco B es más barato, aunque tiene TIN más alto.

Las comisiones pueden añadir 0,2-0,5% a la TAE real. En una hipoteca de 200.000€ a 30 años, eso son 12.000-25.000€ de diferencia.

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📊 Panorama Comisiones Hipotecarias 2025

Tendencias actuales (noviembre 2025):

✅ Lo que está bajando:

• Comisiones de apertura (muchos bancos ya no las cobran)
• Comisiones de estudio (mayoría gratis)
• Comisiones por amortización en variables (más competencia)

❌ Lo que se mantiene alto:

• Comisiones por amortización anticipada en fijas (1,5-2%)
• Comisiones por novación/cambio condiciones (300-500€)
• Comisiones por subrogación a otro banco

Por qué están bajando:

• Mayor competencia entre bancos
• Bancos digitales sin oficinas (costes más bajos)
• Regulación europea más estricta
• Clientes mejor informados

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💰 Desglose Completo de Comisiones Hipotecarias

Tipo de Comisión	Rango 2025	Cuándo se cobra	Negociable
Comisión de apertura	0-1,5%	Al firmar	✅ Muy negociable
Comisión de estudio	0-400€	Al solicitar	✅ Negociable
Amortización anticipada fija	1,5-2%	Al amortizar	⚠️ Poco negociable
Amortización anticipada variable	0,15-0,25%	Al amortizar	✅ Negociable
Cambio de condiciones	150-500€	Al modificar	✅ Negociable
Subrogación a otro banco	0-1%	Al cambiar	⚠️ Depende del banco
Reclamación de gastos	30-150€	Al reclamar	❌ No negociable
Emisión de certificados	0-50€	Cuando se solicite	⚠️ Poco negociable

Importante: Los rangos varían según:

• Tu perfil (ingresos, estabilidad, ahorros)
• Vinculaciones que aceptes
• Importe y plazo de la hipoteca
• Negociación

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🏦 Comparativa Comisiones por Banco (Actualizado Nov 2025)

Banco	Apertura	Estudio	Amort. Variable	Amort. Fija	Cambio Condiciones
BBVA	0%	0€	0,25%	2%	0€
Santander	0%	0€	0,15%	1,5%	300€
CaixaBank	0%	0€	0,50%	2%	0€
Sabadell	0,5%	0€	0,25%	2%	250€
Bankinter	0%	0€	0,50%	2%	300€
ING	0%	0€	0%	2%	0€
Openbank	0%	0€	0%	2%	0€
EVO	0%	0€	0%	1%	0€

Análisis:

🏆 Mejor en general: ING, Openbank, EVO (bancos online sin comisiones)

💰 Mejor para amortizaciones: ING, Openbank, EVO (0% en variables, 1-2% en fijas)

⚠️ Más caros: CaixaBank y Bankinter (0,5% amortización variable)

Nota: Estas comisiones pueden variar según tu perfil y vinculaciones. Siempre verifica la oferta personalizada.

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Comisión de Apertura: Lo que Debes Saber

Qué es

Es el coste que cobra el banco por gestionar y formalizar tu hipoteca.

Típico: 0-1,5% del importe del préstamo

Ejemplo:

• Hipoteca: 180.000€
• Comisión apertura: 1%
• Pagas: 1.800€

Cuándo se cobra

Opción A: Al firmar en notaría

• Se descuenta del importe que te prestan
• Ejemplo: Pides 180.000€, te dan 178.200€

Opción B: Se añade al capital inicial

• Financias la comisión dentro de la hipoteca
• Ejemplo: Pides 180.000€, pero realmente debes 181.800€
• Pagas intereses sobre la comisión durante 30 años

Cuál es mejor: Opción A (pagas menos intereses totales)

Comisión de apertura por perfil de cliente

Perfil	Comisión Típica
Cliente premium (ingresos >4.000€/mes, vinculaciones completas)	0%
Cliente estándar (ingresos 2.000-4.000€/mes, vinculaciones parciales)	0-0,5%
Cliente básico (ingresos <2.000€/mes, sin vinculaciones)	0,5-1%
Clientes especiales (autónomos, extranjeros)	0,5-1,5%

Estrategias para eliminarla o reducirla

✅ Acepta vinculaciones:

• Nómina domiciliada → -0,2% comisión
• Seguros del banco → -0,3% comisión
• Tarjetas y planes pensiones → -0,2% comisión

✅ Negocia directamente:

• "El banco X me ofrece 0% apertura, podéis igualarlo?"
• Funciona especialmente bien si tienes buen perfil

✅ Aprovecha promociones:

• Bancos lanzan ofertas sin comisiones en determinadas fechas
• Especialmente bancos online

✅ Solicita varias hipotecas a la vez:

• Los bancos compiten por tu negocio
• Usa las mejores ofertas como palanca de negociación

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Comisión de Estudio: Cada Vez Menos Común

Qué es

Es el coste por analizar tu solicitud de hipoteca: revisar documentación, comprobar ingresos, valorar riesgo.

Típico: 0-400€ (fijo, no porcentual)

Tendencia 2025: Casi siempre 0€

Por qué está desapareciendo:

• Digitalización (análisis automático)
• Competencia entre bancos
• Se considera "mala práctica" cobrarla

Dónde aún se cobra:

• Algunos bancos tradicionales (200-400€)
• Hipotecas especiales (autónomos, no residentes)

Importante: Se cobra ANTES de aprobar la hipoteca

❌ Problema: Si el banco te rechaza, NO te devuelven la comisión de estudio.

Ejemplo:

• Pagas 300€ de comisión de estudio
• El banco analiza tu caso
• Te rechazan
• Pierdes los 300€

Consejo: Evita bancos que cobren comisión de estudio, o asegúrate de cumplir todos los requisitos antes de pagar.

Tabla: Bancos que cobran comisión de estudio

Banco	Comisión Estudio 2025
BBVA	0€
Santander	0€
CaixaBank	0€
Sabadell	0€
Bankinter	0€
ING	0€
Openbank	0€
Algunos bancos pequeños/locales	200-400€

Conclusión: La gran mayoría de bancos principales ya NO cobran comisión de estudio.

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Comisión por Amortización Anticipada: La Más Cara

Qué es

Es el coste por devolver dinero antes de tiempo a tu hipoteca.

Por qué existe: El banco esperaba ganar X intereses durante 30 años. Si devuelves antes, pierde esos intereses. La comisión "compensa" esa pérdida.

Diferencia Fija vs Variable

Tipo Hipoteca	Comisión Típica	Por qué
Fija	1,5-2%	El banco pierde más (tipo garantizado)
Variable	0,15-0,25%	El banco pierde menos (tipo fluctúa)

Ejemplo práctico:

Hipoteca fija:

• Amortizas anticipadamente: 20.000€
• Comisión: 2%
• Pagas: 400€

Hipoteca variable:

• Amortizas anticipadamente: 20.000€
• Comisión: 0,25%
• Pagas: 50€

Diferencia: 350€

Límites legales (importante)

Ley 5/2019 protege al consumidor:

Hipotecas variables:

• Máximo 0,15% durante los primeros 3 años
• Máximo 0,10% después de los primeros 5 años
• 0% si ya han pasado 5 años

Hipotecas fijas:

• Máximo 2% durante los primeros 10 años
• Máximo 1,5% después de los primeros 10 años
• 0% si ya han pasado 10 años

Si tu contrato tiene comisiones superiores, son ilegales y puedes reclamar.

Tabla: Comisiones por amortización según banco y tipo

Banco	Variable (primeros 5 años)	Fija (primeros 10 años)
BBVA	0,25%	2%
Santander	0,15%	1,5%
CaixaBank	0,50% (revisar)	2%
Sabadell	0,25%	2%
Bankinter	0,50% (revisar)	2%
ING	0%	2%
Openbank	0%	2%
EVO	0%	1%

Nota: CaixaBank y Bankinter cobran 0,5% en variables, que está por encima del límite legal de 0,15%. Puedes negociar o reclamar.

Cuándo vale la pena pagar la comisión

Hipoteca variable (comisión baja: 0,15-0,25%):

✅ Casi siempre vale la pena:

• Ahorras mucho en intereses futuros
• La comisión es pequeña comparada con el ahorro

Ejemplo:

• Amortizas: 15.000€
• Comisión (0,25%): 37,50€
• Ahorro en intereses (a 25 años, 3,5%): ~10.000€
• Merece totalmente la pena

Hipoteca fija (comisión alta: 1,5-2%):

⚠️ Analiza bien:

• Comisión alta puede comerse parte del ahorro
• Calcula el ahorro real

Ejemplo:

• Amortizas: 20.000€
• Comisión (2%): 400€
• Ahorro en intereses (a 25 años, 2,5%): ~8.000€
• Sigue mereciendo la pena, pero menos

Cuándo NO merece la pena (fijas):

• Amortizaciones pequeñas (<5.000€)
• Quedan pocos años de hipoteca (<10 años)
• Tipo de interés muy bajo (<2%)

Cómo evitar o reducir esta comisión

✅ Espera a que se elimine legalmente:

• Hipotecas variables: Después de 5 años → 0%
• Hipotecas fijas: Después de 10 años → 0%

✅ Negocia al contratar:

• Pide 0% comisión desde el principio
• Algunos bancos online ya lo ofrecen (ING, Openbank, EVO)

✅ Haz amortizaciones anuales pequeñas:

• Algunos contratos permiten 1 amortización gratis al año hasta cierto límite
• Ejemplo: Hasta 10.000€/año sin comisión

Más info sobre estrategias en amortización anticipada.

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Comisión por Cambio de Condiciones (Novación)

Qué es

Es el coste por modificar las condiciones de tu hipoteca sin cambiar de banco.

Ejemplos de cambios:

• Pasar de variable a fija
• Cambiar el plazo (alargar o reducir)
• Modificar el diferencial

Típico: 150-500€

Cuándo se cobra

Cambio de tipo (variable → fija o viceversa):

• Bancos suelen cobrar 200-500€
• Algunos bancos: gratis si aceptas vinculaciones

Cambio de plazo:

• Reducir plazo: A veces gratis
• Alargar plazo: 150-300€

Cambio de diferencial:

• Normalmente NO se puede (solo con subrogación a otro banco)
• Algunos bancos negocian si amenazas con irte

Tabla: Comisión novación por banco

Banco	Comisión Novación
BBVA	0€
Santander	300€
CaixaBank	0€
Sabadell	250€
Bankinter	300€
ING	0€
Openbank	0€
EVO	0€

Tendencia: Cada vez más bancos eliminan esta comisión para retener clientes.

Alternativa: Subrogación a otro banco

Si tu banco te cobra mucho por cambiar condiciones, considera subrogar tu hipoteca a otro banco:

Ventajas:

• Mejoras tipo de interés
• El nuevo banco suele pagar gastos de notaría y registro
• Sin comisiones de novación

Desventajas:

• Trámites más largos (1-2 meses)
• Puede haber comisión de subrogación en tu banco actual

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Otros Gastos Asociados (No son comisiones del banco, pero los pagas)

Gasto	Quién lo cobra	Cuánto	Negociable
Tasación	Tasadora	250-600€	❌ No
Notaría	Notario	600-1.200€	⚠️ Poco
Registro	Registro Propiedad	400-850€	❌ No
Gestoría	Gestoría	300-600€	✅ Sí
AJD (impuesto)	Hacienda	0,5-1,5%	❌ No (depende CCAA)

Total gastos adicionales: 2.500-5.000€ aproximadamente

Importante: Estos gastos NO están incluidos en la TAE. Los pagas en TODAS las hipotecas, así que no afectan a la comparación entre bancos.

Más detalles en gastos de notaría.

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💼 3 Ejemplos Prácticos Completos

Ejemplo 1: Hipoteca 180.000€ con Comisiones Altas

Perfil: Cliente estándar, banco tradicional, sin negociar

Datos:

• Importe: 180.000€
• Plazo: 30 años
• TIN: 2,8%
• TAE: 3,15%

Comisiones:

• Apertura (1%): 1.800€
• Estudio: 300€
• Total comisiones: 2.100€

Coste total:

• Capital + intereses: 261.450€
  • Comisiones: 2.100€
  • Gastos adicionales: 3.500€
• Total: 267.050€

Cuota mensual: 726€

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Ejemplo 2: Hipoteca 180.000€ con Comisiones Bajas (Banco Online)

Perfil: Mismo cliente, banco online negociado

Datos:

• Importe: 180.000€
• Plazo: 30 años
• TIN: 2,9% (ligeramente superior)
• TAE: 2,90%

Comisiones:

• Apertura: 0€
• Estudio: 0€
• Total comisiones: 0€

Coste total:

• Capital + intereses: 264.890€
  • Comisiones: 0€
  • Gastos adicionales: 3.200€ (gestoría más barata)
• Total: 268.090€

Cuota mensual: 736€

Análisis:

• TIN ligeramente más alto (+0,1%)
• Pero comisiones 2.100€ más baratas
• Cuota 10€/mes más, pero ahorras 1.040€ iniciales
• Coste total similar, pero liquidez inicial mejor

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Ejemplo 3: Amortización Anticipada 20.000€ (Fija vs Variable)

Situación: Tienes 20.000€ ahorrados y quieres amortizar anticipadamente.

Opción A: Hipoteca Variable

• Amortización: 20.000€
• Comisión (0,25%): 50€
• Coste: 50€
• Ahorro intereses futuro: ~11.500€ (a 25 años, 3,5%)
• Ahorro neto: 11.450€

Opción B: Hipoteca Fija

• Amortización: 20.000€
• Comisión (2%): 400€
• Coste: 400€
• Ahorro intereses futuro: ~8.200€ (a 25 años, 2,5%)
• Ahorro neto: 7.800€

Conclusión:

• Ambas opciones merecen la pena
• Variable: Mejor ratio coste/ahorro
• Fija: Ahorro absoluto también interesante, pero comisión más cara

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💡 Estrategias para Reducir Comisiones Hipotecarias

1. Comparar múltiples bancos

❌ Error común: Ir solo a tu banco de toda la vida

✅ Mejor: Solicitar ofertas en 4-6 bancos diferentes

Cómo hacerlo:

1. Usa comparadores online
2. Visita 2-3 bancos tradicionales
3. Consulta 2-3 bancos online
4. Compara comisiones de todos

Resultado: Puedes ahorrar 1.000-3.000€ solo comparando.

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2. Negociar directamente con el banco

Estrategia: Usa las mejores ofertas como palanca

Ejemplo de negociación:

"He recibido una oferta de [Banco X] con:

• TIN: 2,7%
• Sin comisión de apertura
• TAE: 2,70%

Podéis igualar o mejorar estas condiciones?"

Resultado:

• 70% de las veces el banco mejora su oferta
• Especialmente efectivo si eres buen cliente

Tip: Lleva las ofertas por escrito (emails, documentos firmados)

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3. Aceptar vinculaciones estratégicamente

Vinculaciones que SÍ valen la pena:

✅ Domiciliar nómina:

• Coste: 0€
• Beneficio: -0,10% TIN + elimina comisión apertura
• Vale la pena: Sí (puedes cambiarla después)

✅ Seguro de hogar:

• Coste: 150-250€/año
• Beneficio: -0,15% TIN
• Vale la pena: Compara con tu seguro actual

⚠️ Seguro de vida:

• Coste: 200-500€/año
• Beneficio: -0,20% TIN
• Vale la pena: Solo si es obligatorio o muy barato

❌ Plan de pensiones:

• Coste: Bloquea tu dinero
• Beneficio: -0,10% TIN
• Vale la pena: Raramente (analiza bien)

Estrategia: Acepta solo vinculaciones baratas/reversibles.

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4. Elegir bancos online sin comisiones

Bancos que NO cobran comisiones de apertura/estudio:

• ING
• Openbank
• EVO
• MyInvestor
• Coinc

Ventajas:

• Sin comisiones de apertura ni estudio
• Comisiones amortización bajas o 0%
• TIN competitivos

Desventajas:

• Menos oficinas físicas
• Todo online (puede no gustar a todos)

Cuándo elegirlos: Si te manejas bien online y no necesitas atención presencial.

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5. Timing: Aprovechar promociones

Cuándo los bancos hacen promociones:

• Inicio de año (enero-febrero)
• Primavera (abril-mayo)
• Otoño (septiembre-octubre)

Qué ofrecen:

• 0% comisión apertura
• Bonificaciones de TIN (-0,20% primer año)
• Regalos (tablets, dinero cash)

Cómo encontrarlas:

• Newsletters de bancos
• Comparadores especializados
• Prensa económica

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6. Pedir "bonificaciones permanentes" vs "temporales"

❌ Evitar: "TIN 1,99% el primer año, después 3,5%"

✅ Buscar: "TIN 2,7% fijo durante toda la vida del préstamo"

Por qué: Las bonificaciones temporales son trampas. Pagas barato al principio, pero luego te clavan.

Cómo negociar:

• "Prefiero un TIN ligeramente más alto, pero permanente"
• "No me interesan ofertas temporales"

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7. Revisar comisiones cada 2-3 años

Por qué: El mercado cambia constantemente.

Qué hacer:

1. Cada 2-3 años, revisa tu hipoteca
2. Compara con ofertas actuales del mercado
3. Si encuentras mejor oferta → negocia con tu banco o subroga

Ejemplo real:

• 2020: Firmaste variable Euríbor + 1,20%
• 2025: Hay ofertas de Euríbor + 0,79%
• Acción: Subrogación a otro banco
• Ahorro: 0,41% = ~80€/mes = 24.000€ en 25 años

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⚖️ Pros y Contras de Pagar Comisiones

Cuándo SÍ vale la pena pagar comisiones

✅ Comisión de apertura baja (0,3-0,5%) a cambio de:

• TIN mucho más bajo (-0,3% o más)
• Mejores condiciones generales
• Flexibilidad futura

Ejemplo: Pagas 500€ apertura, pero TIN es 0,4% más bajo → Ahorras 100€/mes = recuperas inversión en 5 meses

✅ Comisión de amortización baja en variables:

• 0,15-0,25% es poco
• El ahorro en intereses compensa ampliamente

✅ Comisión de novación si pasas a mejor tipo:

• Pagas 300€ para cambiar a fijo más bajo
• Ahorras 150€/mes → recuperas en 2 meses

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Cuándo NO vale la pena pagar comisiones

❌ Comisión de apertura alta (>1%) sin beneficio:

• No mejora significativamente el TIN
• Solo beneficia al banco

❌ Comisión de estudio:

• Nunca vale la pena
• Es un coste sin contrapartida
• Evita bancos que la cobren

❌ Comisión de amortización en fijas si es >2%:

• En amortizaciones pequeñas se come el ahorro
• Mejor esperar a que se elimine (después de 10 años)

❌ Comisión de cambio de condiciones si puedes subrogar:

• Subrogación puede ser gratis (banco nuevo paga gastos)
• Además mejoras condiciones

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🚨 Comisiones Abusivas: Qué Evitar

Comisiones ilegales o no permitidas

❌ Comisión por reclamación > 150€

• Legal máximo: 150€
• Si te cobran más → reclama

❌ Comisión amortización variable > 0,15% (primeros 3 años)

• Legal máximo: 0,15%
• Si cobran 0,5% → es ilegal

❌ Comisión amortización fija > 2% (primeros 10 años)

• Legal máximo: 2%
• Si cobran 3% → es ilegal

❌ Comisión por vencimiento anticipado sin causa

• Solo pueden cobrar si cancelas por vender la vivienda
• No pueden cobrar si refinancias con otro banco

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Cláusulas abusivas relacionadas con comisiones

❌ "Comisión de apertura del 2% no negociable"

• Todo es negociable
• Es abusivo imponerlo

❌ "Comisión de amortización del 3% durante 15 años"

• Supera límites legales
• Reclama a Banco de España

❌ "Comisión por subrogación del 1,5%"

• La ley impide al banco poner trabas a la subrogación
• Máximo permitido: costes reales (normalmente <500€)

❌ "Comisión de cancelación anticipada del 1%"

• Diferente de amortización (reducir capital)
• Cancelación (saldar totalmente) tiene límites más estrictos
• Revisa tu contrato

Más sobre cláusulas abusivas.

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Cómo detectar comisiones abusivas

1. Compara con el mercado:

• Si una comisión es 2-3 veces superior a la media → sospecha

2. Lee la letra pequeña:

• Las comisiones abusivas se esconden en cláusulas técnicas
• Pide que te expliquen TODAS las comisiones

3. Consulta con un asesor independiente:

• Un gestor hipotecario puede revisar tu oferta
• Detecta cláusulas problemáticas

4. Herramientas:

• Simuladores del Banco de España
• Asociaciones de consumidores (ADICAE, OCU)

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Qué hacer si te cobran comisiones abusivas

Paso 1: Reclama al banco

• Por escrito (email + carta certificada)
• Detalla qué comisión es abusiva y por qué
• Plazo: El banco tiene 1 mes para responder

Paso 2: Servicio de Atención al Cliente del banco

• Si no te responden o rechazan
• Escalada interna obligatoria

Paso 3: Banco de España

• Presenta reclamación en: https://www.bde.es/
• El Banco de España media

Paso 4: Juzgado (último recurso)

• Si no hay acuerdo
• Puedes demandar
• Normalmente se resuelve antes de llegar aquí

Importante: Guarda TODOS los documentos (contrato, emails, recibos).

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Cómo Negociar Comisiones: Guía Paso a Paso

Antes de ir al banco

1. Infórmate sobre el mercado actual:

• Consulta comparadores
• Conoce los rangos típicos de comisiones

2. Calcula tu perfil:

• Ingresos mensuales
• Estabilidad laboral (indefinido vs temporal)
• Ahorros disponibles
• Score crediticio

3. Prepara tu estrategia:

• Qué comisiones quieres eliminar (prioriza)
• Qué vinculaciones aceptarías
• Cuál es tu límite

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Durante la negociación

1. Muestra interés, pero no desesperación:

❌ "Necesito esta hipoteca urgentemente" ✅ "Estoy valorando varias opciones"

2. Usa ofertas de otros bancos:

✅ "El Banco X me ofrece 0% apertura, podéis igualarlo?"

3. Negocia paquetes, no solo TIN:

✅ "Si elimináis la comisión de apertura, acepto domiciliar la nómina"

4. Pide que te pongan TODO por escrito:

✅ "Podéis enviarme esta oferta por email antes de firmar?"

5. No firmes en la primera reunión:

✅ "Voy a revisar la oferta tranquilamente y os confirmo"

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Frases que funcionan

✅ "He visto ofertas sin comisión de apertura, podéis igualarlas?"

• Presión por competencia

✅ "Soy cliente desde hace X años, podéis mejorar estas condiciones?"

• Aprovecha tu relación

✅ "Prefiero un TIN ligeramente más alto pero sin comisiones iniciales"

• Mejora tu liquidez inmediata

✅ "Si elimináis esta comisión, acepto [vinculación X]"

• Ofrece algo a cambio

✅ "Necesito pensarlo y comparar con otras ofertas"

• Genera urgencia en el banco

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Qué NO decir nunca

❌ "Acepto lo que sea, necesito la hipoteca YA"

• Pierdes todo poder de negociación

❌ "No entiendo nada de hipotecas"

• Te verán como cliente fácil de cobrar comisiones

❌ "Solo me importa la cuota mensual"

• Te colarán comisiones ocultas

❌ "No tengo otras ofertas"

• Elimina tu palanca de negociación

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Después de negociar

1. Revisa TODA la documentación:

• Comprueba que las comisiones acordadas están en el contrato
• Verifica que no hay comisiones adicionales no mencionadas

2. Compara FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada):

• Documento obligatorio que detalla TODAS las comisiones
• Compara con lo acordado verbalmente

3. Si algo no cuadra:

• NO firmes
• Vuelve a negociar
• Considera otras opciones

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❓ Preguntas Frecuentes (FAQs)

1. ¿Puedo negociar las comisiones después de firmar?

⚠️ Difícil, pero no imposible:

• Una vez firmado, las comisiones están fijadas contractualmente
• Puedes renegociar si:
  • Han pasado varios años y el mercado ha mejorado
  • Amenazas con subrogar a otro banco
  • Eres muy buen cliente (ingresos altos, sin impagos)

Mejor estrategia: Negocia TODO antes de firmar.

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2. ¿Las comisiones están incluidas en la TAE?

✅ SÍ, pero con matices:

La TAE incluye:

• TIN (interés)
• Comisión de apertura
• Comisión de estudio
• Otros gastos bancarios

La TAE NO incluye:

• Notaría, registro, gestoría
• Impuestos (AJD)
• Seguros (si no son obligatorios del banco)

Importante: La TAE te sirve para comparar, pero calcula la TAE REAL añadiendo vinculaciones.

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3. ¿Qué banco tiene las comisiones más bajas en 2025?

🏆 Top 3 sin comisiones:

1. ING: 0% apertura, 0% estudio, 0% amortización variable
2. Openbank: 0% apertura, 0% estudio, 0% amortización variable
3. EVO: 0% apertura, 0% estudio, 0% amortización variable, 1% fija

Nota: Estos bancos online compensan sin comisiones con TIN ligeramente más altos (pero sigue siendo competitivo).

Mejor relación TIN/comisiones:

• Santander (TIN bajo + comisiones razonables)
• BBVA (0% apertura + TIN competitivo)

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4. ¿Merece la pena pagar comisión de apertura si el TIN es más bajo?

✅ Depende del ahorro:

Fórmula rápida:

Si el TIN es X% más bajo, ¿cuánto ahorras al mes?

• Ejemplo: 0,3% más bajo = ~50€/mes en hipoteca de 200.000€

¿En cuántos meses recuperas la comisión de apertura?

• Comisión 1.000€ / 50€ mes = 20 meses

Conclusión:

• Si recuperas en <24 meses → vale la pena
• Si recuperas en >36 meses → probablemente no

Mejor opción: Negocia TIN bajo SIN comisión de apertura.

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5. ¿Puedo reclamar comisiones antiguas ya pagadas?

✅ SÍ, si son abusivas o ilegales:

Condiciones:

• Han pasado menos de 5 años (plazo de prescripción)
• La comisión era ilegal (superaba límites legales)
• La comisión era abusiva (no te la explicaron, cláusula oculta)

Cómo reclamar:

1. Recopila documentación (contrato, recibos)
2. Reclama al banco (por escrito)
3. Si no responden → Banco de España
4. Si no hay acuerdo → Demanda judicial

Casos típicos:

• Comisiones de amortización superiores a límites legales
• Comisiones de apertura no informadas claramente
• Cláusulas suelo (ya hay jurisprudencia)

Consejo: Consulta con un abogado especializado en banca.

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6. ¿Qué comisión es más importante eliminar?

🎯 Prioridades:

1. Comisión de apertura (ahorro inmediato de 500-2.000€) 2. Comisión de amortización anticipada (flexibilidad futura) 3. Comisión de estudio (evita bancos que la cobren) 4. Comisión de cambio de condiciones (menos urgente)

Estrategia:

• Enfócate en 1 y 2
• Si consigues eliminar apertura y reducir amortización → excelente negociación

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7. ¿Los bancos online son siempre más baratos en comisiones?

✅ Generalmente SÍ:

Por qué:

• Sin oficinas físicas → costes operativos bajos
• Procesos digitalizados
• Estrategia de captar clientes con precios agresivos

Pero:

• TIN puede ser ligeramente más alto (0,1-0,2%)
• Menos atención personalizada
• Todos los trámites online

Cuándo elegir banco online:

• Te manejas bien con tecnología
• Priorizas ahorro vs atención presencial
• No necesitas asesoramiento continuo

Cuándo elegir banco tradicional:

• Prefieres trato presencial
• Tu caso es complejo (autónomo, no residente)
• Quieres gestor personal

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8. ¿Puedo cambiarme de banco para evitar comisiones de mi hipoteca actual?

✅ SÍ, mediante subrogación:

Proceso:

1. Buscas banco con mejores condiciones
2. Nuevo banco te hace oferta vinculante
3. Subrogas tu hipoteca
4. Nuevo banco suele pagar gastos de notaría/registro

Ventajas:

• Reduces o eliminas comisiones futuras
• Mejoras TIN/diferencial
• Sin coste (o coste bajo)

Desventajas:

• Trámites (1-2 meses)
• Tu banco actual puede poner trabas (pero legalmente no puede impedirlo)
• Posible comisión de subrogación en banco antiguo (normalmente baja)

Cuándo merece la pena:

• Tu diferencial es >0,30% más alto que ofertas actuales
• Tienes comisiones altas en tu hipoteca actual
• Llevas <5 años de hipoteca (más años por amortizar = más ahorro)

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✅ Checklist de Verificación de Comisiones

Antes de firmar tu hipoteca, verifica que:

Documentación

• He recibido la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada)
• He recibido la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas)
• He leído TODAS las comisiones detalladas en el contrato
• No hay comisiones "ocultas" en letra pequeña

Comisiones principales

• Comisión de apertura: ___% (objetivo: 0%)
• Comisión de estudio: ___€ (objetivo: 0€)
• Comisión amortización variable: ___% (objetivo: <0,15%)
• Comisión amortización fija: ___% (objetivo: <2%)
• Comisión cambio condiciones: ___€ (objetivo: <300€)

Límites legales

• Comisión amortización variable ≤0,15% (primeros 3 años)
• Comisión amortización fija ≤2% (primeros 10 años)
• No hay comisiones por reclamación >150€
• No hay cláusulas abusivas

Comparación

• He comparado con al menos 3 bancos diferentes
• He calculado la TAE REAL (incluyendo vinculaciones)
• He revisado ofertas de bancos online
• He negociado para eliminar/reducir comisiones

Vinculaciones

• He revisado el coste de todas las vinculaciones
• Sé cuánto cuestan los seguros obligatorios
• Entiendo qué pasa si cancelo vinculaciones
• Las vinculaciones me compensan (reducen TIN o comisiones)

Largo plazo

• Entiendo cuándo se eliminan las comisiones por ley
• Sé cómo amortizar anticipadamente sin pagar mucho
• Conozco mis opciones de subrogación futura
• Tengo claro el coste TOTAL de la hipoteca (capital + intereses + comisiones)

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Conclusión: Las Comisiones Pueden Costarte Miles de Euros

Las comisiones hipotecarias no son "gastos menores". Pueden representar 2.000-5.000€ extras al contratar, y miles más durante la vida del préstamo.

Claves para ahorrar:

1. Compara siempre (mínimo 3-4 bancos)
2. Negocia TODO antes de firmar
3. Prioriza eliminar comisión de apertura y estudio
4. Lee la letra pequeña (FEIN, contrato completo)
5. Considera bancos online sin comisiones
6. Revisa tu hipoteca cada 2-3 años (subroga si encuentras mejor)

Recuerda: Una comisión de apertura del 1% en una hipoteca de 200.000€ son 2.000€. Negociar 1 hora puede ahorrarte esos 2.000€. ¿Merece la pena? Absolutamente.

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Te ayudamos a eliminar comisiones innecesarias

Nuestro equipo de asesores hipotecarios:

• ✓ Compara comisiones de +20 bancos
• ✓ Negocia en tu nombre para eliminar o reducir comisiones
• ✓ Detecta cláusulas abusivas y comisiones ilegales
• ✓ Calcula la TAE REAL de cada oferta (incluyendo vinculaciones)
• ✓ Te asesora sobre qué comisiones aceptar y cuáles rechazar

Asesoramiento gratuito. Eliminar comisiones puede ahorrarte 2.000-5.000€ al contratar, y miles más durante la vida de tu hipoteca.

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Referencias y Recursos

Legislación:

• Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario
• Ley 2/2011 de Economía Sostenible (comisiones)

Organismos oficiales:

• [Banco de España
• Hipotecas](https://www.bde.es/)
• [ADICAE
• Asociación de Consumidores](https://www.adicae.net/)

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