Cuánto cuestan los gastos de notaría al comprar
Compras una vivienda y además del 20% de entrada, te encuentras con: notario, registro, gestoría, tasación... Cuánto es exactamente? Quién paga qué? Vamos a desglosarlo todo.
Gastos totales de compraventa (resumen)
Para una vivienda de 200.000€:
- Entrada (20%): 40.000€
- Impuestos (ITP o IVA): 12.000-20.000€
- Notaría compraventa: 600-850€
- Notaría hipoteca: 400-700€ (lo paga el banco)
- Registro propiedad: 400-600€
- Gestoría: 300-600€
- Tasación: 250-350€
Total gastos (sin entrada): 14.000-23.000€
Necesitas ahorrar aproximadamente 30-32% del precio de la vivienda (20% entrada + 10-12% gastos).
Más detalles en gastos de compraventa completos.
Gastos de notaría: desglose detallado
Hay DOS escrituras diferentes:
1. Escritura de compraventa
- Documenta la compra de la vivienda
- Costo: 600-900€
- Quién paga: Normalmente el COMPRADOR (tú)
2. Escritura de hipoteca
- Documenta el préstamo hipotecario
- Costo: 400-800€
- Quién paga: El BANCO (desde sentencia Tribunal Supremo 2018)
Total que pagas tú: 600-900€ (solo la compraventa)
Cómo se calcula el precio del notario
Los honorarios de notario NO son libres. Están regulados por ley (Real Decreto 1426/1989).
Factores que influyen:
- Valor de la vivienda: A más valor, más coste (pero NO proporcional)
- Extensión del documento: Número de folios
- Complejidad: Cargas, condiciones especiales
Tabla orientativa (escritura compraventa):
| Precio vivienda | Notaría compraventa |
|---|---|
| 100.000€ | 450-600€ |
| 150.000€ | 550-700€ |
| 200.000€ | 600-850€ |
| 300.000€ | 750-1.000€ |
| 500.000€ | 900-1.300€ |
Puedes elegir notario?
SÍ. Puedes elegir el notario que quieras (dentro de la zona de la vivienda). Algunos cobran un poco menos que otros dentro del margen legal.
Gastos de registro de la propiedad
Qué es: Inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad.
Es obligatorio? NO, pero es MUY recomendable:
- Sin registro, no eres oficialmente el propietario
- No puedes vender fácilmente
- No puedes hipotecar Coste: 400-700€ según valor de la vivienda
Quién paga:
- Registro de la compraventa: El COMPRADOR
- Registro de la hipoteca: El BANCO (desde sentencia 2018)
Gastos de gestoría
Qué hace la gestoría:
- Tramita el registro de la propiedad
- Gestiona documentación
- Solicita certificados
- Coordina con notario y registro Es obligatorio? NO, puedes hacerlo tú mismo, pero es complejo.
Coste: 300-600€
Quién paga: Comprador y banco comparten (normalmente 50/50, pero negociable)
Gastos de tasación
Qué es: Un tasador oficial valora la vivienda para el banco.
Es obligatorio? SÍ, si pides hipoteca. El banco necesita saber el valor real.
Coste: 250-400€ según tamaño de la vivienda
Quién paga: El COMPRADOR (este gasto SÍ lo pagas tú, es legal)
Cómo funciona:
-
Contratas tasador (el banco te da lista homologada)
-
El tasador visita la vivienda
-
Emite informe de tasación (válido 6 meses)
-
El banco usa ese valor para calcular cuánto te presta Importante: El banco presta sobre el MENOR entre:
-
Precio de compra
-
Valor de tasación Si la tasación sale más baja que el precio, el banco te prestará menos.
Impuestos de compraventa
Vivienda de segunda mano (usada):
-
ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales): 6-10% según Comunidad Autónoma
-
Ejemplo 200.000€ al 8%: 16.000€ Vivienda nueva (de promotora):
-
IVA: 10% (21.000€ para vivienda de 210.000€)
-
AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1-1,5% (~2.000-3.000€) Quién paga: El COMPRADOR (tú)
Cuándo se paga: En los 30 días siguientes a la firma
Quién paga cada gasto (resumen legal)
| Concepto | Quién paga |
|---|---|
| Notaría compraventa | Comprador |
| Notaría hipoteca | Banco |
| Registro compraventa | Comprador |
| Registro hipoteca | Banco |
| Gestoría | Compartida (comprador + banco) |
| Tasación | Comprador |
| ITP/IVA | Comprador |
| Antes de 2018 era diferente: El comprador pagaba TODO (incluida notaría e hipoteca del banco). Desde la sentencia del Tribunal Supremo, el banco paga parte. |
Si pagaste TODO antes de 2018, puedes reclamar la parte del banco.
Cómo reducir los gastos de notaría
1. Compara notarios
-
Los honorarios están regulados, pero hay margen
-
Pregunta a 2-3 notarios de la zona
-
Ahorro potencial: 50-100€ 2. Negocia con el vendedor
-
En algunos casos, el vendedor acepta pagar parte de los gastos
-
Especialmente si lleva tiempo vendiendo
-
Inclúyelo en la negociación del precio 3. Comprueba que el banco pague su parte
-
Asegúrate de que la gestoría factura correctamente
-
El banco debe pagar notaría y registro de la hipoteca
-
No dejes que te carguen gastos que no te corresponden 4. Hazlo tú mismo (si tienes tiempo)
-
Puedes tramitar el registro sin gestoría
-
Ahorras 300-600€
-
Requiere tiempo y conocimiento
Errores comunes con gastos de notaría
❌ No calcular los gastos antes de buscar vivienda
Tienes 40.000€ ahorrados, buscas viviendas de 200.000€... y te das cuenta tarde de que necesitas 54.000€ (entrada + gastos).
❌ Aceptar pagar gastos que corresponden al banco
Algunos bancos intentan cargar al cliente gastos que legalmente deben pagar ellos. Revisa TODO.
❌ No guardar las facturas
Los gastos de notaría y registro reducen tu ganancia si vendes. Guárdalos al menos 10 años.
❌ Elegir el notario que dice el vendedor sin comparar
Puedes elegir tú. Compara precios.
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