La tasación decide cuánto te prestará el banco
Quieres comprar un piso por 200.000€ y pides hipoteca del 80% (160.000€). El banco dice: "Primero hay que tasarlo". La tasación sale en 180.000€. Resultado: el banco solo te presta 144.000€ (80% de 180.000€), no los 160.000€ que esperabas.
La tasación es clave. Vamos a ver cómo funciona y qué puedes hacer.
Qué es la tasación de vivienda
Definición: Informe oficial que determina el valor de mercado de una vivienda.
Quién la hace: Empresa de tasación homologada (arquitectos o ingenieros certificados)
Para qué sirve:
- El banco sabe el valor real de lo que está financiando
- Si no pagas, pueden vender la vivienda y recuperar el dinero
- Evita fraudes (viviendas sobrevaloradas) Es obligatoria? SÍ, si pides hipoteca. El banco NO te prestará sin tasación.
Cómo funciona el proceso de tasación
Paso 1: El banco te da lista de tasadores homologados
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No puedes elegir cualquier tasador
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Debe estar en el panel del banco
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Normalmente hay 3-5 opciones Paso 2: Contratas y pagas la tasación
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Costo: 250-400€ según tamaño
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Lo pagas TÚ (es uno de los gastos de compra) Paso 3: Visita del tasador
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Visita la vivienda (30-60 min)
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Toma medidas, fotos, evalúa estado
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Revisa documentación (cédula, planos) Paso 4: Informe de tasación
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En 3-7 días
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Documento oficial con el valor
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Válido 6 meses Paso 5: El banco decide cuánto prestarte
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Presta el 80% del MENOR entre precio y tasación
Qué valora el tasador
1. Ubicación (factor más importante)
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Zona: centro, periferia, barrio
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Servicios cercanos: metro, colegios, hospitales
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Comparables: precios de viviendas similares en la zona 2. Características de la vivienda
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Superficie: m² útiles y construidos
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Distribución: nº habitaciones, baños
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Orientación: exterior/interior, luz natural
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Altura: planta, ascensor 3. Estado de conservación
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Reformada recientemente: +valor
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Necesita reformas: -valor
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Instalaciones (agua, luz, gas): estado 4. Calidad de construcción
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Materiales
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Acabados
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Antigüedad del edificio 5. Extras que suman valor
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Plaza de garaje
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Trastero
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Terraza/balcón
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Piscina, jardín (en vivienda unifamiliar)
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Certificado energético bueno (A, B) 6. Factores que restan valor
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Ruido exterior
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Sin ascensor (en pisos altos)
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Orientación norte (poca luz)
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Problemas estructurales
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Cargas o deudas sobre la vivienda
Métodos de valoración que usa el tasador
Método 1: Comparación (el más común)
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Compara con viviendas similares vendidas recientemente en la zona
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Ajusta por diferencias (tamaño, estado, etc.) Ejemplo:
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Tu vivienda: 90m², 3 hab, reformada, planta 3
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Comparable 1: 85m², 3 hab, sin reformar, planta 2 → vendida 185.000€
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Comparable 2: 95m², 3 hab, reformada, planta 5 → vendida 205.000€
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Tasación aprox: 190.000-200.000€ Método 2: Coste de reposición
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Cuánto costaría construir la vivienda hoy
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Menos depreciación por antigüedad
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Se usa en viviendas singulares Método 3: Valor residual
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Para edificios a demoler o viviendas muy deterioradas
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Valor del suelo principalmente
Qué pasa si la tasación sale baja
Escenario:
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Precio acordado: 200.000€
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Tasación: 180.000€
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Hipoteca solicitada: 80% El banco calcula:
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80% de 180.000€ = 144.000€ (NO 160.000€)
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Te falta financiación: 16.000€ Opciones:
1. Renegociar precio con vendedor
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"La tasación ha salido en 180.000€, no en 200.000€"
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Pedir que baje a 180.000€
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Muchos vendedores aceptan si quieren vender 2. Poner más entrada
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En vez de 40.000€ (20%), pones 56.000€ (28%)
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Cubres la diferencia tú 3. Pedir otra tasación
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Con otro tasador del panel
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Cuesta otros 250-350€
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No garantiza mejor resultado 4. Cambiar de banco
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Otro banco, otro tasador, posible valor diferente
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Pero implica empezar de cero
Puedes influir en la tasación?
SÍ, de forma legítima:
1. Presenta la vivienda en buen estado
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Limpia y ordenada
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Pequeñas reparaciones hechas (grifos, puertas, pintura)
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Buena iluminación el día de la visita 2. Prepara documentación
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Cédula de habitabilidad
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Planos
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Facturas de reformas recientes
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Certificado energético 3. Menciona mejoras y extras
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Reformas recientes
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Cambio de ventanas, caldera, etc.
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Instalaciones nuevas 4. Proporciona comparables
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Pisos similares vendidos por más dinero
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Anuncios de la zona El tasador no está obligado a usarlos, pero puede considerarlos.
NO hagas:
- ❌ Intentar sobornar al tasador (ilegal)
- ❌ Presionar para que suba el valor (el tasador es independiente)
- ❌ Ocultar defectos (lo verá y restará más valor)
Cuánto cuesta la tasación
Tarifas típicas:
- Piso pequeño (50-80m²): 250-300€
- Piso mediano (80-120m²): 300-350€
- Piso grande (120-150m²): 350-400€
- Casa unifamiliar: 400-600€
- Vivienda con terreno amplio: 600-1.000€ Plazo de entrega: 3-7 días laborables
Validez: 6 meses
Quién elige el tasador: Tú, dentro del panel del banco
Validez y actualización de tasaciones
Tasación válida 6 meses:
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Si firmas la hipoteca dentro de 6 meses, vale
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Si pasan más de 6 meses, hay que repetirla Puedes reutilizar una tasación?
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SÍ, si cambias de banco mediante subrogación
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El nuevo banco puede aceptar la tasación del anterior
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Te ahorras 250-350€
Tasación para otros fines (no hipoteca)
La tasación también sirve para:
- Herencias: Valorar viviendas a repartir
- Divorcios: Saber el valor para la liquidación
- Impuestos: Declarar plusvalías al vender
- Venta: Saber el precio de mercado real En estos casos puedes usar tasadores libres (no homologados por bancos), que suelen ser algo más baratos.
Diferencia entre tasación y precio de mercado
Tasación:
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Valor técnico y conservador
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Basado en método objetivo
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Suele ser ligeramente inferior al precio de mercado Precio de mercado:
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Lo que alguien está dispuesto a pagar
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Incluye factores emocionales
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Puede ser más alto que la tasación Normal: Tasación 5-10% inferior al precio de venta
Te ayudamos con la tasación
Una tasación baja puede complicar tu compra. Nuestro equipo:
- ✓ Recomienda tasadores del panel de tu banco
- ✓ Te asesora sobre cómo preparar la vivienda
- ✓ Revisa el informe de tasación
- ✓ Negocia con el vendedor si sale baja
- ✓ Busca alternativas de financiación Consulta gratuita. Una buena tasación puede marcar la diferencia entre conseguir tu hipoteca o no.
