Se chegou aqui, é provável que esteja a passar por um daqueles momentos em que a vida se complica em várias frentes ao mesmo tempo. Perdeu alguém. Há um imóvel que agora lhe pertence, ou a várias pessoas. E há conversas com irmãos ou familiares que se prolongam, que se evitam ou que simplesmente não chegam a lado nenhum.
A maioria dos artigos sobre vender uma casa herdada fala de papelada e prazos. Também vamos abordar isso, mas primeiro aquilo que raramente aparece em qualquer guia: como tomar uma decisão que envolve várias pessoas com circunstâncias diferentes, tempos emocionais diferentes e necessidades financeiras diferentes.
Porque vender uma casa herdada não é apenas uma formalidade notarial. Na maioria dos casos, é uma negociação familiar com um peso emocional considerável.
O custo real de esperar
Antes de entrar nas etapas concretas, há um número que convém ter presente.
Um imóvel vazio não é gratuito. O Imposto Municipal sobre Imóveis (IBI) para um apartamento de 80 m² numa cidade espanhola de dimensão média ronda os 400–700€ por ano. A quota de condomínio: 80–150€ por mês. Se houver hipoteca em dívida do falecido: o que restar por pagar. Se houver um inquilino problemático: custos jurídicos. Se o imóvel precisar de obras: a cada mês que passa, a humidade avança ou o estado deteriora-se.
Um imóvel herdado deixado sem decisão durante 24 meses pode acumular entre 3.000 e 8.000€ em custos diretos, sem contar com o custo de oportunidade do capital imobilizado.
Não é para pressionar. É para que a decisão seja tomada com todos os dados em cima da mesa, não apenas os emocionais.
Passo 1 — Aceitar a herança: o que fazer e quando
Antes de poder vender, é necessário aceitar formalmente a herança. Isto tem várias implicações práticas.
O prazo para declarar o Imposto sobre Sucessões
Em Espanha, o prazo padrão para apresentar o Imposto sobre Sucessões e Doações (ISD) é de 6 meses a contar da data do falecimento. Pode solicitar uma prorrogação de mais 6 meses, mas é necessário pedi-la antes de expirar o prazo inicial.
Se não cumprir o prazo, o fisco aplica acréscimos de 5 a 20% mais juros de mora. Se já passou mais de um ano desde o falecimento sem declarar, regularizar esta situação é a prioridade antes de pensar em vender.
Quanto custa o Imposto sobre Sucessões?
Depende da comunidade autónoma onde residia o falecido (não onde está o imóvel). As diferenças são enormes:
- Madrid, Andaluzia, Galiza, Múrcia: Reduções de 99% para descendentes diretos. Na prática, quase zero.
- Catalunha, Comunidade Valenciana, Baleares: Taxa efetiva real de 5–15% para heranças de valor médio.
- Astúrias, Aragão, Castela e Leão: Posições intermédias consoante o valor e o grau de parentesco.
Ponto-chave: o ISD calcula-se sobre o valor total da herança, não apenas sobre o imóvel. E o valor declarado na herança será a referência para calcular a mais-valia na venda. Declarar um valor mais baixo pode poupar ISD, mas aumentará o IRS (IRPF) na venda. É um equilíbrio que convém calcular com um consultor fiscal.
A escritura de partilha de herança
Para vender, é necessária uma escritura notarial de partilha de herança. Nela se detalha quem herda o quê, em que proporção e com que valorização. É o documento que permite inscrever os bens em nome dos herdeiros no Registo Predial.
Custo indicativo: entre 1.000 e 2.500€ de notário e registo, dependendo do valor do imóvel e do número de herdeiros.
Passo 2 — Os impostos na venda: o que haverá que pagar
Uma vez aceite a herança, vender o imóvel implica dois impostos principais. Muitas famílias ficam surpreendidas porque não os tinham calculado.
A mais-valia municipal (plusvalía)
É o imposto cobrado pela câmara municipal pelo aumento do valor do solo desde que o falecido comprou o imóvel até hoje. Paga-se na venda, não na herança.
Desde a reforma de novembro de 2021, dispõe de dois métodos de cálculo e pode escolher o mais favorável:
- Método objetivo: Valor cadastral do solo × coeficiente aprovado pela câmara consoante os anos de posse.
- Método real: Diferença entre o preço de venda e o preço de compra (ou valor de herança), se inferior ao método objetivo.
Um exemplo real: um apartamento em Valência com valor cadastral do solo de 60.000€, herdado em 2023 e vendido em 2026 (3 anos), poderia gerar uma mais-valia municipal de 1.200–2.400€ consoante o município. Se o falecido comprou o apartamento há 20 anos, a mais-valia pode ser consideravelmente superior.
Importante: Se vender com prejuízo relativamente ao valor declarado na herança, a mais-valia municipal pode ser zero. Guarde o comprovativo.
IRS (IRPF) — Mais-valia
A venda gera uma mais-valia sujeita a IRS. Calcula-se da seguinte forma:
Mais-valia = Preço de venda − Valor de aquisição (valor de herança) − Custos de venda
Esta mais-valia tributa à taxa da poupança:
- Até 6.000€: 19%
- De 6.000€ a 50.000€: 21%
- De 50.000€ a 200.000€: 23%
- Mais de 200.000€: 26%
Os custos dedutíveis incluem: comissão da agência imobiliária, mais-valia municipal paga, notário e registo da compra e venda, honorários de advogado se os houver.
Um exemplo concreto: se a herança valorizou o apartamento em 180.000€ e o venderem por 238.000€ com 8.000€ de custos, a mais-valia é de 50.000€. O IRS seria de aproximadamente 10.080€ a repartir pelos herdeiros na proporção das suas quotas.
Passo 3 — Avaliar o imóvel: o que vale realmente
Antes de fixar um preço, vale a pena perceber o mercado com que se vai deparar.
A avaliação na herança versus o preço de mercado
O valor declarado na herança costuma ser o valor fiscal mínimo (valor de referência do Cadastro) ou uma avaliação pericial. Esse valor pode estar abaixo do preço de mercado real.
Para vender pelo melhor preço, recomenda-se:
- Pedir avaliações a 2–3 agências imobiliárias da zona (gratuito)
- Consultar portais como Idealista ou Fotocasa para ver imóveis semelhantes na mesma zona
- Se houver discrepâncias significativas, encomendar uma avaliação pericial (500–800€)
O erro mais comum: fixar o preço com base em "quanto custou há anos" ou em "quanto precisamos receber". O mercado paga o que paga, não o que os herdeiros precisam.
Passo 4 — Quando os herdeiros não chegam a acordo
Este é o cenário mais frequente e o que mais atrasa as vendas. Se forem três irmãos e um não quer vender, quer esperar, ou coloca condições impossíveis, existem opções concretas.
A extinção do condomínio (extinción de condominio)
Se um dos herdeiros quiser ficar com o imóvel, pode comprar a parte dos outros. Esta operação chama-se extinción de condominio e tem duas vantagens fiscais importantes relativamente a uma compra e venda ordinária:
- Tributa pelo Imposto sobre Atos Jurídicos Documentados (AJD) a 0,5–1,5%, e não pelo ITP (6–10%)
- Não gera mais-valia para quem cede a sua parte (se o valor de adjudicação for igual ao valor de herança)
Quem fica com o imóvel tem de pagar aos outros a sua parte proporcional. Se não o puder fazer sem recurso a crédito, necessitará de financiamento bancário, o que alonga o processo mas é perfeitamente viável.
A divisão judicial do bem
Se não houver acordo e ninguém quiser comprar a parte dos outros, qualquer herdeiro pode solicitar judicialmente a venda do bem. O juiz ordenará a venda em hasta pública.
O problema: as hastas judiciais vendem normalmente a preços 20–30% abaixo do mercado. E o processo pode demorar 2–4 anos. É a opção nuclear que ninguém deveria querer, mas que às vezes desbloqueia uma negociação travada.
O que costuma resultar quando há desacordo
Com base na nossa experiência com famílias nesta situação, o que melhor funciona é:
- Pôr em cima da mesa o custo concreto de não decidir (despesas anuais, impostos acumulados)
- Calcular juntos o que cada um receberia líquido em diferentes cenários de preço
- Acordar um prazo: "se em 6 meses não houver acordo, procedemos a X"
- Se o bloqueio for emocional (não económico), reconhecê-lo e às vezes procurar mediação familiar antes de recorrer à via judicial
Passo 5 — A venda: processo e prazos realistas
Uma vez todos os herdeiros alinhados, o processo de venda segue estas etapas:
Escolher entre vender com agência ou por conta própria
Vender sem agência pode parecer atrativo pela poupança na comissão (3–5%), mas nos imóveis herdados costuma ser mais complexo porque:
- O imóvel pode precisar de esvaziamento, limpeza ou obras antes de ser fotografado
- Coordenar visitas entre herdeiros em cidades diferentes é complicado
- Negociar com compradores requer disponibilidade e experiência
Uma boa agência local cobra 3–4% de comissão mas acelera em média a venda em 2–3 meses relativamente à venda particular, e frequentemente obtém um melhor preço final.
Preparar o imóvel para a venda
O esvaziamento e a limpeza são o primeiro investimento. Um apartamento vazio e limpo vende-se 15–25% mais depressa do que um cheio de móveis e objetos pessoais do falecido.
Existem empresas especializadas no esvaziamento de imóveis por herança que também tratam de doações, aluguer de contentores e limpeza final. Custo típico: 500–1.500€ consoante a dimensão e o volume.
Documentação necessária para a escritura
O comprador e o notário pedirão:
- Escritura de partilha de herança inscrita no Registo Predial
- Certificado de desempenho energético (obrigatório)
- Certificado de habitabilidade (nas comunidades que o exigem)
- Último recibo do IBI
- Certidão de dívida da comunidade de proprietários
- Se houver hipoteca do falecido: certidão de capital em dívida do banco
Prazos indicativos
| Etapa | Prazo típico |
|---|---|
| Preparação da herança (desde o falecimento) | 3–6 meses |
| Escritura de partilha e registo | 1–3 meses |
| Preparação do imóvel (esvaziamento, fotos) | 2–4 semanas |
| Comercialização até à oferta | 1–4 meses |
| Da oferta à escritura | 4–8 semanas |
Total realista do falecimento ao recebimento: 8–18 meses, dependendo da comunidade autónoma, da situação familiar e do mercado local.
Passo 6 — A partilha final
Quando se assina a escritura de compra e venda, o notário lavra a ata e o dinheiro é transferido. A partilha faz-se de acordo com as percentagens de herança constantes da escritura de partilha.
Cada herdeiro declara a sua parte proporcional da mais-valia na declaração de IRS do exercício correspondente. Se venderem em 2026, declararão no IRS 2026 (entrega maio–junho 2027).
Convém reservar desde já o montante estimado de IRS para não ter surpresas na declaração.
Um caso real: Marta, Carlos e Ana
Marta, 51 anos (Albacete), Carlos, 48 anos (Madrid), e Ana, 45 anos (Valência). Em 2023 herdaram o apartamento dos seus pais em Valência: 90 m², terceiro andar sem elevador, bem localizado no centro.
Os primeiros meses foram de luto. Ninguém queria tomar decisões. No segundo Natal, Carlos propôs vender. Ana concordou. Marta hesitava pelo apego emocional.
O que os fez decidir: o cálculo que fizeram juntos. Levavam 14 meses a pagar 420€/mês entre os três de IBI e condomínio: 5.880€ que não voltariam. Somado ao custo emocional das conversas em círculo, a balança inclinou-se.
Venderam em fevereiro de 2026 por 238.000€. Após custos de agência, notário, mais-valia municipal e a provisão para IRS, a partilha líquida foi de aproximadamente 68.200€ por pessoa.
O que mais valorizam: não foi o dinheiro. Foi fechar esse capítulo e deixar de pagar um imóvel onde ninguém vivia.
Perguntas frequentes
Podemos vender se um dos herdeiros for inlocalizável?
Se um herdeiro for desconhecido, não aceitar a herança ou não puder ser localizado, o processo complica-se. Existem mecanismos judiciais (declaração de ausência, administrador judicial) mas prolongam o processo em meses ou anos. É uma situação que convém resolver com um advogado especializado em heranças.
O que acontece se o imóvel tiver hipoteca do falecido?
A hipoteca é herdada juntamente com o ativo. Os herdeiros podem liquidá-la com o produto da venda (o mais comum), subroga-la para o seu nome se quiserem ficar com o imóvel, ou negociar uma novação com o banco. Numa venda, o comprador costuma exigir que o imóvel esteja livre de encargos, pelo que a hipoteca é cancelada no momento da assinatura com parte do preço.
É necessário renovar o imóvel antes de vender?
Depende do estado. Um apartamento em bom estado com apenas uma demão de tinta e limpeza vende-se bem. Uma remodelação completa pode recuperar o custo no preço de venda, mas prolonga o processo 3–6 meses. A abordagem mais habitual em imóveis herdados: esvaziamento, limpeza a fundo, tinta branca e boas fotografias. Muitas vezes é suficiente para conseguir o melhor preço de mercado.
Pode fazer-se a extinção do condomínio se houver hipoteca?
Sim, mas quem fica com o imóvel precisa de financiamento para pagar aos outros e, se houver hipoteca em curso, o banco deve autorizar a subrogação ou novação. Nem sempre é simples, mas é habitual. Um notário especializado pode aconselhar sobre a melhor estrutura.